전셋값 5% 이내 인상 ‘상생 임대인’, 실거주 2년 인정

尹 정부 첫 부동산관계장관회의
서민 임차인 대상 전세대출 지원 강화

전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생 임대인’은 오는 2024년까지 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 될 전망이다. 향후 1년간 갱신계약이 만료되는 서민 임차인을 대상으로는 전세대출 지원이 강화된다.

정부는 21일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 윤석열정부 첫 부동산관계장관회의를 열고 이같은 내용을 담은 ‘임대차 시장 안정 방안’을 내놓았다.

정부는 우선 상생 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화하기로 했다. 상생 임대인이란 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 신규·갱신 계약 체결 임대인을 뜻한다. 현재는 상생 임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 조정대상지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정하고 있는데, 오는 2024년 말까지는 2년 거주요건을 아예 면제해주기로 했다. 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 같은 기간 동안 면제해준다.

상생임대주택 요건도 완화된다. 지금까지는 임대 개시 시점에 9억원(기준시가) 이하 1세대 1주택자만 상생 임대인에 해당됐지만, 앞으로는 다주택자도 요건을 충족하면 상생 임대인이 될 수 있다. 임대 개시 시점에 다주택자더라도 향후 1세대 1주택자로 전환할 계획이 있는 임대인이라면 동일한 혜택을 적용하겠다는 것이다.

정부 관계자는 “임대차 가격 인상 자제를 유도하고, 양도세 실거주 의무 충족을 위한 임대인이 이주 과정에서 연쇄적으로 임차인을 퇴거하는 일을 방지하기 위한 것”이라고 설명했다.

정부는 다음달 중 소득세법 시행령을 개정해 상생 임대인 제도가 처음 시행된 지난해 12월20일 이후 임대분부터 관련 혜택을 줄 예정이다.

정부는 갱신만료 서민 임차인을 대상으로 전세대출 지원도 강화하기로 했다. 앞으로 1년간 갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 오는 8월부터 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 늘려준다. 수도권은 보증금을 3억원에서 4억5000만원으로, 대출한도를 1억2000만원에서 1억8000만원으로 각각 확대한다. 지방은 보증금을 2억원에서 2억5000만원으로, 대출한도를 8000만원에서 1억2000만원으로 각각 늘린다.

아울러 월세 세액공제율은 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주에는 기존 10%에서 12%로, 5500만원 이하 무주택 세대주에는 기존 12%에서 15%로 각각 상향해 적용한다. 전·월세 보증금 대출 원리금 상환액 40% 소득공제 한도는 연 300만원에서 400만원으로 늘린다.

정부는 임대 매물을 늘리기 위해 대출·분양가 상한제 관련 각종 실거주 의무도 완화한다. 규제지역 주택구입을 위해 주택담보대출(주담대)을 받을 경우 기존주택 처분(기존 1주택자 대상) 기한을 6개월에서 2년으로 늘리고, 신규주택 전입 기한은 아예 없앤다. 분양가 상한제 대상 아파트의 최대 5년 실거주는 ‘최초 입주 가능일 즉시’ 조항을 없애고 해당 주택 양도·상속·증여 이전까지만 실거주 기간을 준수하도록 바꾼다. 생활안정자금 목적 주담대 한도는 올해 안에 2억원으로 완화하고 가계부채·부동산시장 상황 등을 보면서 추가 완화도 검토한다.

비고가주택(9억원 이하) 보유자가 전세대출을 받은 후 주택 시세 상승으로 9억원 이상 고가주택을 보유하게 된 경우에도 퇴거 때까지 전세대출보증 연장을 허용한다. 보증부 월세로만 공급 중인 청년·신혼부부 대상 매입임대주택은 3분기 입주자 모집분부터 전세형 공급을 추진한다.

민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원도 강화된다. 주택 양도 시 20% 법인세가 추가 과세되는 법인사업자의 경우 민간 건설임대주택 의무임대기간 10년을 채운 뒤 9억원 이하 주택을 양도하면 법인세 추가 과세를 하지 않기로 했다. 지금까지는 6억원 이하 주택에 대해서만 추가 과세 배제 혜택이 있었다.

개인사업자 민간 건설임대는 10년 이상 임대한 주택을 오는 2024년 말까지 등록하면 양도세 장기보유특별공제 70%를 적용한다. 지난해 2월17일 이후 임대 등록분부터 적용해주던 공시가 9억원 이하 주택 종합부동산세 합산배제 요건은 지난해 2월17일 이전 등록 주택에도 동일하게 적용해준다. 공공매입임대 건설사업자에게 2024년 말까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 10%를 감면하고 법인은 법인세 20% 추가 과세를 하지 않는다.

건축허가 대상인 미분양주택도 사업계획승인 대상처럼 거주 여부와 관계없이 5년간 종부세 합산 배제 혜택을 준다. 공공기관이 매입 약정한 신축 주택은 현행 용적률의 1.2배를 추가로 허용한다.

이강진 기자 jin@segye.com