부동산 정책 실패 인정… 안정방안 내놨지만 효과 의문

2022년 부동산 안정방안 발표

“높은집값 등 한계” 정책실패 인정
43만호 지구 지정 2022년 완료 등
대선 코앞 기존 205만호 공급 집중

서울 송파구 롯데월드타워 전망대인 '서울스카이'에서 바라본 시내 아파트. 연합뉴스

정부가 주택공급 집중에 방점을 찍은 ‘2022년 부동산 시장 안정 방안’을 27일 발표했다. 하지만 그 내용이 새로운 대책이라기보다는 지금까지 발표된 공급 방안을 차질없이 추진하겠다는 것이라 획기적인 주거안정 효과를 기대하긴 어렵다는 비판이다. 이미 진행 중인 대책 외에 새 방안을 마련해 봐야 차기 정부가 들어서면 처음부터 판을 다시 짜야 할 수 있는 상황도 고려한 것으로 보인다.

이날 국토교통부 등이 관계부처 합동으로 발표한 내용을 보면, 정부는 내년에 지금까지 발표한 총 205만호 규모의 공급계획을 속도감 있게 추진하는 동시에 사전청약 확대를 통해 시장에 물량을 조기 공급하는 데 주력한다는 방침이다.

이를 위해 목표량인 205만호 가운데 올해까지 지구 지정을 마친 121만호를 제외하고 남은 84만호 중 절반 이상인 43만호에 대한 지구 지정을 내년에 모두 완료하기로 했다. 국토부는 43만호 가운데 수도권 물량이 20만호에 달한다면서 이는 최근 10년간 연평균 수도권 택지 공급 물량인 3만7000호의 5배를 상회하는 수준이라고 강조했다. 올해 2·4 주택 공급대책을 통해 발굴한 약 16만호의 도심 주택공급 후보지는 주민동의 속도를 높여 내년에 지구 지정을 모두 완료한다. 또한 내년 중으로 직장·주거 근접성이 높은 도심 후보지를 서울을 비롯한 요지에서 10만호 이상 추가 발굴하기로 했다. 정부는 주택을 조기에 공급하는 데도 집중하기로 했다. 국토부는 빠른 주택공급을 위해 공공과 민간의 내년도 사전청약 물량을 당초 6만8000호에서 7만호로 확대하고 전체 분양예정 물량인 39만호를 차질없이 공급할 예정이다.

서울 등 도심지 주택공급을 확대하기 위해 민간정비사업에도 통합심의를 적용해 각종 인허가 기간을 단축해 주고, 정비사업 관련 규제를 완화해 사업성을 높여준다. 민간이율 상한을 제도화하는 등 민간이익 환수를 강화하고, 민·관 공동사업의 절차와 방법에 관한 규정을 마련하는 등 사업 추진과정에서 공공성을 높이는 게 골자다.

이날 발표에서 특히 주목된 건 정부가 그간의 부동산 정책의 성과와 한계를 짚은 것이다. 이와 관련해 정부는 “수급 미스매치(불일치), 여전히 높은 집값 등 한계도 있었다”며 부동산 정책 실패를 인정했다. 주택공급에 있어 총량적인 공급은 적지 않았지만, 입지·시기면에서 미스매치가 일부 있었다는 내용이다. 이례적인 초저금리에 따른 자산 인플레이션 대응에서의 한계도 언급했다. 이 같은 반성은 차기 대통령 선거와 무관치 않다는 분석이다. 문재인정부의 규제일변도 부동산 정책이 민심이반에 결정적인 역할을 한 것으로 드러나면서 최근 여권에서 부동산 정책 변화 기류가 강해졌다. 문재인 대통령도 지난달 21일 국민과의 대화에서 “좀 더 주택공급에 더 많은 노력을 기울였으면, 2·4대책이 일찍 마련되고 시행됐으면 더 큰 도움이 됐을 것”이라고 말한 바 있다. 더불어민주당 이재명 대선 후보는 여기서 한발 더 나아가 용적률·층수규제 완화, 다주택자 양도소득세 중과유예 등의 안을 제시하며 현 정부의 실패한 부동산 정책과 사실상 ‘단절’을 선언한 상태다. 노형욱 국토부 장관은 이날 “올해 집값이 많이 올라서 국민들께 많이 송구하고 그런 심정”이라고 사과했다.

◆지표 안정·매수 위축에 ‘집값 잡을 적기’ 판단

정부가 그동안의 수급 불일치에 따른 정책 실패를 인정하고 내년엔 주택공급에 총력을 다한다는 내용의 ‘2022년 부동산 시장 안정 방안’을 마련한 이유는 지금이 집값 안정을 위한 중요한 변곡점이라는 인식 때문이다.

이날 정부는 우선 문재인정부 들어 총량적인 주택공급은 적지 않았지만 국민이 원하는 도심 내 공급이 수요 대비 다소 부족한 미스매치(불일치)가 발생했다고 진단했다. 또 세제·금융·공급 등 전방위적 시장안정 대책에도 불구하고 이례적인 초저금리에 따른 자산 인플레이션 대응에 한계가 있었다고 평가했다. 공급 확대와 유동성 관리에 내년 부동산 시장 안정 방안의 방점이 찍힌 이유다.

특히 정부는 이날 ‘추세적 집값 하락’을 전망했다. 정부는 “공급·금융·인구 등 주택시장 핵심 변수들의 흐름을 살펴볼 때 주택시장의 중장기적 추세적 하락 국면 진입은 불가피해 보인다”고 밝혔다.

국토교통부에 따르면 공급 측면에서 향후 10년간 연평균 전국 56만호, 수도권 31만호, 서울 10만호 등 역대 최고 수준의 공급이 예정돼 있다. 국토부는 또 2020년 기준 국내총생산(GDP) 대비 주택 시가총액 배율이 2.96으로 2005년 2.03, 2010년 2.28, 2015년 2.27 등에 비해 고평가됐다고 설명했다. 이런 상황에서 금리 인상과 가계대출 관리 등을 통한 통화정책 정상화가 진행 중이라 집값 하락 가능성이 더 커진다는 것이다.

최근의 주택시장 지표는 안정세다. 한국부동산원 주간 동향조사 결과 전국 아파트 매매가격 상승률은 수도권 14주째, 서울 17주째 축소·둔화했다. 집값 하락 지역도 지방, 수도권에 이어 서울 일부 지역으로 점차 확대되는 양상이다.

아파트 매수심리도 빠르게 위축되고 있다. 부동산원의 매매수급지수는 서울과 수도권, 전국이 모두 기준점인 100 이하로 전환했다. 이는 시장에 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 뜻이다. 민간기관인 KB부동산에서 집계하는 매수우위지수도 지난 8월 첫째주 112.3에서 12월 셋째주 50으로 절반 이하로 떨어졌다. 주택 거래량은 2008년 금융위기 이후 최저치를 기록 중이다.

노형욱 국토부 장관은 브리핑에서 “앞으로 주택시장의 추세적 하락 움직임은 보다 뚜렷해질 것”이라며 “어렵사리 시장이 안정세로 전환하는 길목이다. 그래서 지금 이 안정세로 전환하는 추세가 확고하게 하향 안정될 수 있도록 내년의 공급대책이라든가 거시지표 관리 이런 쪽에 정부가 힘을 모아서 총력 대응하겠다”고 말했다.

나기천·배민영 기자