땅값>땅+건물 ‘가격 역전 주택’ 바로잡았다

경기도, 차이 큰 1488호 정비

3120만원 주택, 공시지가 4배 높아
상업지역 주상복합서 주로 발생
공시지가·주택가 담당 달라 ‘왜곡’
표준주택가격·주택 특성 등 조정

경기도 의정부시 의정부동 A주택의 개별주택가격(토지+집)은 올 1월1일 기준으로 3120만원이었다. 하지만 개별공시지가(토지)는 1억3899만원으로 공시돼 땅과 건물값을 합친 액수보다 땅값이 4배 이상 비싸게 산정됐다. 이는 주상복합건물이 들어선 A주택 인근에 적정한 표준주택이 없어 의정부시가 상대적으로 공시지가가 낮은 인근 동네의 주택을 기준으로 삼아 개별주택가격을 산정했기 때문이다. 이 같은 현상은 노후주택이 밀집한 도심지에서도 심심찮게 목격된다.

경기도가 개별주택가격보다 개별공시지가가 2배 이상 비싼 이른바 ‘가격역전 주택’의 개별주택가격을 정비했다. 30일 도에 따르면 이번 정비는 9~11월 도 소속 감정평가사와 개별주택 담당자가 현장조사와 시·군 담당자 협의를 거쳐 의견을 제시하는 방식으로 진행됐다.

지난 9월1일부터 이달 15일까지 토지와 주택을 합산한 개별주택가격이 토지만 반영된 개별공시지가보다 낮게 형성된 주택 14만8824가구를 조사해 극심한 역전 현상을 드러낸 1488가구의 주택을 추려냈다.

이들 가격역전 주택 가운데 732가구는 표준주택가격을, 38가구는 주택 특성을 각각 조정했다. 나머지 718가구는 표준주택을 교체 또는 추가했다. 이런 가격역전 현상은 주로 상업지역에 있는 주상복합건물에서 발생한다. 인근에 표준주택이 없는 경우 다른 지역 표준주택을 기준으로 개별주택가격을 산정하기 때문이다.

일부 시·군에서 개별주택가격을 산정할 때 개발사업 등으로 주택 특성이 변경됐는데도 이를 반영하지 못한 사례들도 확인됐다. 개발제한구역 내에 있는 주택의 경우 오래전에 임야지에서 주택지로 변경이 됐는데도 이를 반영하지 않아 개별공시지가가 개별주택가격보다 높은 현상이 발생했다.

이 같은 왜곡 현상은 개별공시지가(토지담당 부서)와 개별주택가격(세무담당 부서)을 담당한 부서가 다르고, 공시 일정까지 차이가 나 가중되는 것으로 파악됐다. 땅의 높낮이, 모양, 도로와의 관계 등을 토지의 특성이라고 하는데 두 부서가 이 특성을 다르게 조사할 경우 특성 불일치가 일어난다.

그동안 각 시·군에선 이를 한 번에 개선할 경우 개별주택가격의 급격한 상승으로 또 다른 민원이 발생할 것을 우려해 쉽게 정비에 나서지 못했다.

앞서 도는 한국부동산원으로부터 지난 5월 입수한 자료를 토대로 도내에 특성 불일치 사례가 4만5492가구, 가격역전 사례가 14만8824가구 있다는 사실을 파악했다.

국토교통부 장관이 매년 선정한 표준지와 표준주택 가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별공시지가와 개별주택가격은 조세, 복지 등의 행정 목적으로 활용되는 표준가격이다.

경기도 관계자는 “앞으로 역전비율 2배 이하의 주택에 대해서도 정비를 추진해 행정의 공신력과 과세의 형평성을 한층 더 높이겠다”고 말했다.

수원=오상도 기자 [e-mail]