"다주택 비율 높아야 아파트값 덜 올라"…文정부의 패착? [어떻게 생각하십니까]

주산연 “다주택비율 높을수록 아파트 값 덜 올라. 1가구1주택 정책 매우 위험”
“다주택반대 투기 억제론자들 주장과 전혀 반대의 결과” 강조
동구권 사회주의 국가 예로 들며 “1가구 1주택 정책 매우 위험”
내년 전국 전세가 상승률(3.1%) 매매가(1.5%) 두배 넘어
“실수요 못미치는 전세물량과 임대차 3법발 시장혼란 때문”

29일 서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. 연합뉴스

다주택 비율이 높을수록 아파트값은 오히려 안정된다는 연구결과가 나왔다. 부동산시장 안정을 위해 다주택자 규제책을 쏟아낸 정부의 정책 방향과 정면으로 배치되는 결과다. 여당에서 발의해 논란이 일고 있는 ‘1가구 1주택’ 정책은 과거 동구권 사회주의 국가의 실패 사례에서 드러났듯 매우 위험하다고도 경고했다. 

주택산업연구원은 29일 발표한 ‘2021년 주택시장 전망’ 보고서에서 지난 10년간 아파트 가격 상승 요인을 분석한 결과 수급 불균형이 가장 큰 영향을 미쳤다고 밝혔다. 또 공급부족이 개선될 가능성이 낮은 상황에서 정부의 규제강화 기조가 지속돼 내년 전국 주택 매매가는 1.5%. 전세가는 3.1% 각각 오르는 등 상승세를 이어갈 것이라고 전망했다.

주산연은 특정연도의 공급을 ‘아파트 분양물량’으로, 수요 증가분을 ‘특정 연도 30세 진입인구에서 사망인구를 뺀 주택시장활동인구 순증분’으로 잡고 영향요인을 분석했다.

그 결과 ‘수급지수’의 상관계수가 마이너스(-) 0.38로 절대값이 가장 컸고, 경제성장률(0.28), 주택담보대출 증가율(0.25) 순으로 상관계수가 컸다. 상관계수 마이너스는 역상관관계를 뜻한다. 서울의 경우 수급(-0.58), 경제성장률(0.28) 주담대 증가율(0.13), 금리 변화(-0.01)로 수급 영향이 더 컸고, 특히 다주택 비율의 영향 요인은 -0.71로 역상관성이 매우 컸다.

주산연은 “다주택 비율이 낮아질수록 아파트값 상승폭은 매우 커질 수 있다는 것을 보여준다”며 “다주택보유 억제가 집값 안정에 절대적이라는 투기 억제론자들의 주장과 전혀 반대의 결과”라고 강조했다. 연도별로 보면 서울을 기준으로 다주택 비율이 22.2%로 최근 10년간 가장 높았던 2014년 매매가 상승률은 2.0%였다. 반면 2018년에는 다주택 비율이 16.1%로 가장 낮았으나 매매가 상승률은 8.0%로 10년중 가장 높았다.   

주산연은 최근 논란이 되고 있는 ‘1가구 1주택’ 정책의 위험성도 경고했다.

동구권 사회주의 국가들이 소비에트연방(구소련)시대에 1가구 1주택 소유정책을 유지하다가 독립후 차츰 시장경제로 개방되면서 유통 가능 물량이 절대적으로 부족해 매매가와 임차료가 급상승했다는 것이다. 주산연은 “계약자유와 잦은 경기변동으로 불안정적인 주택 수급 특성을 갖는 시장경제체제에서 1가구 1주택 정책은 매우 위험할 수 있다는 점을 시사한다”고 강조했다. 

전세의 경우 전국은 경제성장률(0.36), 금리변화(0.33), 수급지수(0.31), 주담대 증가율(0.20) 순으로 상관계수가 높았다. 연구원은 금리가 “임대인의 기회비용과 전월세 전환율에 영향을 미치는 임대시장 특성이 반영된 것”이라고 설명했다.

내년 주택 매매가격은 전국과 서울 모두 1.5% 상승할 것으로 주산연은 예상했다. 전세가격은 공급 부족과 임대차 3법에 따른 시장 혼란이 이어지며 전국 3.1%, 서울 3.6% 올라 매매가 상승폭보다 클 것으로 관측했다. 전세가 상승폭이 매매가의 2배가 넘는 이유로 실수요자 증가에 못미치는 전세물량 공급과 임대차 3법으로 시장혼란이 가중되는 점을 꼽았다. 

주산연은 “누적된 공급부족에 대한 개선 가능성이 낮은 가운데 정부의 규제 강화 기조가 지속되는 상황에서 경기 회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대 등으로 매매가격과 전월세 가격이 상승 기조를 이어갈 것”으로 내다봤다.

이어 “사업자는 가용택지 부족과 과도한 금융규제 및 분양가 규제로 주택사업 여건이 악화할 것으로 보이나 입주자 모집 공고를 할 수 있는 사업장의 분양시장은 호황을 이어갈 수 있을 것”이라고 전망했다.

김수미 기자 [e-mail]