‘등록임대주택선 전·월세 상한제(2년간 임대료 인상 5% 내 제한) 무력화’ 주장 사실?

국토부, 서울시 질의에 “민특법 규정 따라 세입자가 동의하면 1년 단위로 계악·종전 임대료서 5% 내 인상 가능” 답변
세입자 권익 강화 취지로 도입된 등록임대주택서 2년간 최대 10% 임대료 인상 가능하다는 지적 나와…일반임대는 2년간 최대 5%
국토부 “1년 단위 임대차 계약일지라도, 기간은 2년으로 적용…임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 내 제한” 설명

개정된 주택임대차보호법 시행령으로 전·월세 전환율이 4.0%에서 2.5%로 적용된 첫날인 지난달 29일 서울 마포구의 한 부동산 중개소 앞에서 시민이 매물을 보고 있다. 연합뉴스

세입자의 권익을 강화하다는 취지로 도입된 등록임대주택은 개정된 주택임대차보호법이 아닌 민간임대주택특별법(이하 민특법) 규정을 따라야 한다는 국토교통부의 유권 해석이 나왔다. 이에 따라 일반 임대계약 갱신 시 2년간 임대료의 증액 상한을 5% 내로 제한하는 전·월세 상한제가 시행됐으나 등록임대주택 세입자는 적용받지 못할 수도 있다는 우려가 일고 있다. 실제로 등록임대주택은 민특법을 통해 전월세 상한제를 무력화할 수 있다고 일각에서 제기된 바 있는데, 국토부는 사실과 다르다는 입장이다.

5일 박상혁 더불어민주당 의원이 국토부로부터 제출받은 문건에 따르면 국토부는 변경된 등록임대 제도와 관련해 서울시가 제기한 질의서에 최근 이같이 답했다.

서울시의 질의문은 ‘민간임대주택특별법은 1년씩 계약해서 5%씩 인상이 가능한 것으로 해석되는데, 이 경우 역시 임대차 3법과 민특법 중 어떤 법을 따라야 하는가’였다.

이에 대해 국토부는 “민특법 규정을 따라야 한다”며 “세입자가 동의한 경우에 한해 1년 단위로 계약하고 종전 임대료에서 5% 이내로 인상하는 것이 가능하다”고 답했다.

이어 “세입자가 계약기간에 대해 동의하지 않는다면 주택임대차보호법에 따라 2년 계약으로 봐야 한다”고 덧붙였다.

국토부 설명대로라면 등록임대주택은 1년마다 계약하고 갱신 시 기존 임대료의 5%까지 올릴 수 있다. 2년간 최대 10%까지 인상할 수 있는 것으로 해석된다. 다만 세입자가 동의하지 않으면 개정 주택임대차보호법에 따라 2년간 증액 상한이 5%로 묶인다는 게 국토부의 설명이지만, 현재처럼 전세가 품귀 현상을 빚는 마당에 민특법을 적용하겠다는 집주인에 대항하지 못한 채 마지못해 동의할 세입자가 적잖게 나올 수 있다는 것이 문제로 지적됐다.

민특법 44조의 임대료 조항에는 5% 범위에서 올릴 수 있고, 이 같은 증액 청구는 약정한 증액이 있은 뒤 1년 내 하지 못하도록 돼 있다.

이를 근거로 최근 온라인 부동산 카페와 커뮤니티를 중심으로 등록임대주택에서는 1년 단위 계약을 할 수 있고, 5%까지 임대료를 올릴 수 있다는 내용의 글들이 널리 퍼지고 있다.

최근 들어 전월세 시장에서는 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권 등 임대차 3법 시행 후 매물이 급격히 줄어 신규 주택의 임대료는 큰폭으로 오른 형편이다. 그 결과 집주인이 주도권을 쥔 임대인 우위의 시장 추세가 더욱 굳어진 실정이다. 아울러 일부 거주 선호 지역에서는 종전보다 수억원씩 웃돈을 붙여 내놓는 ‘배짱 호가’도 등장하고 있다. 따라서 세입자들은 입을 모아 형편에 맞는 임대 물건을 찾을 수 없다고 호소하고 있다. 

이에 대해 국토부는 이날 설명 자료를 내고 “민특법은 등록임대주택의 임대차 계약기간을 별도 규정하고 있지 아니하므로 이에 대해서는 일반법인 주택임대차보호법을 적용받게 된다”며 “등록임대주택에서 1년 단위 계약을 체결했다 할지라도, 주택임대차보호법 4조1항에 따라 임대차 기간을 2년으로 보게 된다”고 알렸다. 

그러면서 “다만 같은조 1항 단서에 따라 임차인이 2년 미만 계약을 원하면 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있으며 그에 따라 갱신계약에 따른 임대료 인상도 가능할 수 있다”며 “따라서 일반적인 경우에는 1년 단위 임대차 계약일지라도, 기간은 2년으로 적용받게 되고, 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 받는다”고 덧붙였다.

더불어 “등록임대주택임에도 최근 전세 품귀에 따른 임차인의 협상력 약화에 따라 임차인이 1년 단위의 불리한 계약조건 등을 감내할 수밖에 없다는 보도는 주택임대차보호법과 민특법상 공적 규제를 감안할 때 현실에 부합하지 않는다”며 “임대 사업자의 요청으로 임대차 계약기간을 1년으로 책정했다 하더라도 임차인은 주택임대차보호법 4조 1항에 따라 당연히 임대차 기간을 2년으로 적용받을 수 있다”고 부연했다.

이와 함께 “민특법 45조에 따라 등록임대주택에서 임차인의 귀책 사유가 없는 한 임대 사업자가 임대 의무기간 내 임대차 계약 갱신을 거절할 수 없으므로 임차인이 원하지 않음에도 1년 단위 계약 및 갱신을 수용할 필요가 없다”고도 했다

김현주 기자 [e-mail]