신탁 부동산 강제집행·압류할 수 있을까? [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

Q. A씨는 신탁회사와 부동산 신탁계약을 맺고, 소유권 이전 등기의 명의를 넘겼습니다. 한편 그는 이 부동산에 대하여 재산세 등을 체납하였고, 이에 과세관청은 신탁회사 명의로 된 부동산을 압류하였습니다. 이러한 압류 처분은 유효할까요?

부동산 신탁이란 위탁자가 수탁자에게 자신 소유의 부동산 소유권을 이전한 다음 수탁자가 개발하거나 처분 등을 하여 낸 수익을 수익자로 지정된 자에게 지급하는 행위를 가리킵니다.

이렇게 부동산 신탁계약을 체결하고, 위탁자가 수탁자에게 부동산의 소유권 명의를 이전하고 나면, 3자들에게는 물론이고 양 당사자 사이에서도 신탁재산은 완전히 수탁자의 소유가 됩니다(대법원 2016다224961판결).

이처럼 어떤 부동산이 신탁재산이 되어 버리면, 위탁자의 채권자들은 이에 대하여 압류나 강제집행도 할 수 없게 됩니다. 수탁자의 채권자들도 신탁재산에 강제집행 등을 할 수 없는 것은 마찬가지입니다(대법원 2002마2754 판결).

신탁재산에 위탁자나 수탁자의 채권자가 압류를 하더라도 무효입니다(대법원 2011두 686 판결). 이는 신탁법이 신탁재산의 독립성을 위하여 강제집행과 가압류, 압류, 경매, 국세 체납처분을 할 수 없도록 하고 있기 때문입니다. 관련 사업이 원활하게 달성되도록, 신탁재산은 위탁자와 수탁자 모두로부터 독립된 재산으로 취급되는 것입니다.

다만 신탁법은 신탁재산에 대한 압류나 강제집행 등에 있어 특정 사유에는 할 수 있도록 예외를 두고 있습니다. 채권자의 권리가 신탁 전의 원인 또는 신탁사무의 처리상 발생했다면 예외로 인정됩니다.

여기서 ‘신탁사무의 처리상 발생한 권리’는 수탁자의 신탁업무와 관련된 사업 활동에서 발생한 채권을 의미합니다(서울고등법원 2010누20227 판결).

따라서 수탁자를 채무자로 하는 권리만 해당하고, 위탁자가 채무자인 권리는 아닙니다(대법원 2011두11006 판결).

그렇다면 위탁자가 신탁재산과 관련된 재산세 등을 체납하면 국가는 압류를 할 수 있을까요?

대법원은 할 수 없다는 입장입니다(2016다224961 판결).

따라서 과세관청은 위탁자에 대한 법인세, 부가가치세, 종합부동산세와 같은 조세채권이 있다고 하더라도, 신탁재산을 압류할 수 없습니다.

위 사안에서 과세관청의 압류 처분은 무효인 것입니다.

실제로 세무서장이 위탁자 회사에 대하여 조세채권이 있다는 이유로, 신탁재산인 신탁회사의 예금채권을 압류한 사건에서도 이러한 압류 처분은 무효라고 본 대법원 판례도 있습니다(2010두4612 판결).

그렇다면 부동산 신탁계약에서 처분대금 수납 시까지 고지된 당해세(부동산 자체에 부과된 조세)를 우선수익자들보다 우선 정산하도록 규정했다면 위탁자는 수탁자에게 신탁재산에 대하여 부과된 자신의 재산세를 우선수익자들보다 우선하여 정산해달라고 할 수 있을까요?

최근 대법원은 위탁자에게 그러한 권리가 없다고 판단했습니다(2019. 4. 11. 선고한 2017다269862 판결).

대법원은 위 신탁계약의 ‘처분대금 수납 시까지 고지된 당해세’란 수탁자에게 부과된 당해세만 의미한다고 보았습니다. 즉 위탁자에게 부과된 당해세는 여기에 해당하지 않는다는 것입니다. 대법원은 신탁재산에 대하여 위탁자를 납세 의무자로 하여 부과된 재산세에 대한 조세채권은 강제집행이나 경매 등을 할 수 있는 두가지 권리에 해당하지 않는다는 점을 주요한 근거로 삼았습니다.

이처럼 대법원은 신탁관계를 둘러싼 이해관계자들이 보다 안정적으로 부동산 개발사업을 할 수 있도록, 이에 대한 강제집행 등에 나설 수 있는 예외적인 권리에 대하여 엄격히 해석하는 태도를 일관되게 유지하고 있습니다.