[알아야 보이는 법(法)] (46) 부동산 복비로 지나친 금액을 요구한다면

#서울에 거주하는 A씨는 1억4000만원에 원룸 매매 계약을 맺고, 중개보수로 공인중개사에게 100만원을 지급했다. 계약을 마친 A씨는 중개 보수에 관한 법정 한도가 있다는 사실을 알게 되었고, 초과한 금액의 무효 처리를 요구했다. A씨는 초과 금액을 돌려받을 수 있을까?

부동산 중개사무소의 서비스를 받으면 공인중개사에게 일정한 수수료를 납부하는데, 이를 ‘부동산 중개 보수’라고 합니다. 공인중개사법 32조(중개 보수 등)는 공인중개사가 지나치게 큰 금액의 중개 보수를 고객에게 요구하지 못하도록 한도를 정하고 있습니다.

만약 공인중개사가 법정 한도를 초과하는 금액을 요구한다면 한도액을 초과하는 부분의 중개 보수는 무효가 되므로 고객은 그만큼 돌려받을 수 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406 판결). 또한 고객을 속여 돈을 챙기면 부동산 중개사무소의 개설 등록이 취소됩니다. 소속 공인중개사는 6개월 이내의 자격 정지와 더불어 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처할 수 있습니다.

공인중개사가 요구하는 중개 보수가 법정 한도를 초과하는지 알아보려면 본인의 수수료를 계산하여 비교하여야 합니다. 중개 수수료를 계산하는 공식은 ‘거래금액x요율’입니다. 수수료 요율은 거래 부동산 및 금액 등에 따라 상이하게 정해져 있으며, 지방자치단체별로도 다릅니다. 서울시는 주택 매매를 기준으로 거래 금액이 5000만원 미만일 때 요율이 0.6% 이하이며, 한도액이 25만원입니다. 거래금액이 5000만원 이상~2억원 미만일 때는 요율과 한도액이 각각 0.5% 이하, 80만원입니다.

수수료 요율은 거래 대금이 커질수록 그 비율이 낮아집니다. 즉 부동산 거래 대금이 커질수록 법에서 관여를 적게 한다는 뜻입니다. 거래대금이 고액이라면 요율이 낮아도 중개 보수의 금액이 크기 때문에 부동산에서 서로 요율을 낮춰 수임을 하려 하고, 법정 중개 보수의 최고 비율인 0.9%를 넘지 않는 한도 내에서 당사자끼리 합의를 하면 됩니다. 거래 대금이 소액이면 그에 따른 중개 보수도 적기 때문에 부동산 중개업자가 금액을 높여 더 받으려는 하는 일이 종종 있습니다. 이를 방지하고자 법에서는 수수료 요율을 높이는 방식으로 소액 거래자를 보호하고 있습니다.

A씨는 거래 금액이 1억4000만원이므로 중개 수수료 계산 등식은 ‘1억4000만원x0.5%=70만원’으로 나타납니다. A씨의 부동산 중개보수 법정 한도는 70만원이 됩니다. 그럼에도 공인중개사는 이를 초과한 100만원을 요구하였습니다. 이에 대해 A씨는 초과한 30만원을 돌려받을 수 있습니다.

부동산 매매를 할 때에는 포털사이트 등에 나와있는 수수료 요율표를 참고하여 본인의 거래 대금에 맞는 법정 한도를 계산해 중개업자가 요구하는 중개 보수와 비교해보길 바랍니다. 만약 공인중개사가 이를 초과하는 수수료를 요구한다면 법정 한도만큼 지급하겠다는 의사를 밝히고, 받아들여지지 않는다면 증거자료와 함께 관할 관청에 부동산 중개 보수 부당행위 신고를 해 해결할 수 있습니다.

남궁주현 법무법인 바른 변호사 [e-mail]