[달라지는 경제 지형도⑥] '도시재생·임대주택' 민간협력이 필수

도시재생 사업지 전국 2000여곳… 매년 10조씩 총 50조 막대한 재원 필요
일부 뉴스테이 고임대료 논란…저렴하게 공급해 주거비 부담 최소화해야

도시재생사업 예시도. 왼쪽이 노후주택 오른쪽이 신규주택, 사진=문재인1번가

문재인 대통령의 주요 부동산정책 중 하나인 도시재생사업과 임대주택 사업이 성공하기 위해서는 민간협력이 필수적이라는 지적이다. 

문 대통령은 대선에서 현재 연 1500억원 수준인 도시재생사업 예산을 매년 10조원 규모로 확대해 낡은 구도심을 재생하겠다는 공약을 내걸었다.

하지만 공공주도로만 할 경우 비용도 비용이거니와 이해관계 상충 및 비효율성 등 여러 문제점이 나타날 수 있다.  전문가들은 건설업체나 민간기업들의 협력이 잘 이뤄지게 되면 투자가 활성화 될 수 있고 침체된 시장 분위기도 되살릴 수 있다는 전망을 내놓고 있다.

◇ 도시재생사업 '방법론' 중요…재원확보는 숙제

현재 도시재생뉴딜사업 주요 진행지, 사진=문재인1번가

문 대통령은 후보시절 공약을 통해 매년 공공재정 10조원을 투입해 공공기관 주도로 '도시재생 뉴딜정책'을 추진할 것이라 밝힌 바 있다.

기획재정부의 '2016년 예산안'에 따르면 사회간접자본(SOC) 예산이 22조 3000억원 수준으로 약 1/2에 해당하는 예산이 도시재생 뉴딜정책사업에 투입될 예정이다.

세부적으로는 △뉴타운, 재개발사업이 중단된 저층 노후주거지 도시재생 사업 △커뮤니티 시설(마을 주차장, 작은도서관, 어린이집, 무인택배 등) 지원 △구도심, 전통산업 집적지, 재래시장 등을 정비해 일자리 창출 및 도시경쟁력 제고 △개발 및 재개발사업시 도시계획특례 등으로 저소득층 주거 및 연세상업공간확보 △젠트리피케이션 방지 대책 △노후 재고주택을 공공임대주택으로 활용 △농촌노후주택 개량사업 △녹색건축을 활용한 에너지 빈곤 및 미세먼지문제 해결 등이 주요 과제로 추진된다.

건설산업연구원에 따르면 전국에서 도시재생사업 대상지는 약 2000여곳에 이르고 있다. 2015년 12월 기준 전국 도시재생대상지 2241곳 중 서울이 333곳으로 가장 많다. 이어 경기가 212곳, 인천이 97곳으로 수도권이 전체의 28.64% 수준이다.이 외에도 △경북 251곳 △전남 246곳 △부산 210곳 △경남 210곳 △전북 176곳 △대구 105곳 순으로 집계됐다.

도시재생사업에 대한 수요가 많지만 사업추진속도는 느린 편이다. 2013년 도시재생특별법 재정 이후 현재 46곳에서 재생사업 추진중이나 이는 전체의 2.1%에 그치고 있는 실정이다. 서울시의 경우 별도 자체 예산으로 30여곳에서 사업을 진행중에 있다.

하지만 연평균 10조원이 소요되는 재원확보는 숙제로 남아있다. 정부와 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 연 평균 10조원 규모, 임기 동안 총 50조원을 투자할 계획이지만 LH와 SH 등은 부채가 상당한 수준이기 때문이다.

건설산업연구원의 자료에 따르면 LH와 SH의 부채는 각각 약 80조원, 16조원 수준이다. LH는 국민임대주택사업, 세종시 사업, 혁신도시 개발사업, 보금자리주택 공급 등으로 매년 부채규모가 증가하는 추세다.때문에 공공부문 외에 다양한 주체가 참여하는 사업방식이 바람직하다는 견해가 나오고 있다.

이홍일 건설산업연구원 연구위원은 "공공주도의 사업방식은 이해관계 상충, 획일화, 비효율성, 비용문제 등이 발생할 수 있기 때문에 다양한 주체와 다양한 지원 및 규제완화, 금융기법 도입 등이 필요하다"고 말했다.

이 연구위원은 "선진금융기법 도입과  민간자본 투입 시 규제완화 등을 통해 공공주도의 단점을 해결할 방안이 필요하다"고 말했다.

사업진행시 필요한 규제에 대한 준비도 필요하다는 의견도 나왔다.최은영 한국도시연구소 연구위원은 "도시재생사업이 진행될 경우 해당 지역의 지가상승 규제, 투기조장 방지에 대한 대책이 마련돼야 한다"고 말했다.경제정의실천시민연합 관계자도 "도시재생은 지역에 특성에 따라 다양한 방향으로 추진돼야  하고 오랜 시간에 걸쳐 주민들의 참여속에 이뤄져야 하나 공공기관 주도의 단기간 완성은 부작용을 초래할 수 있다"며 "이명박 정부의 뉴타운 사업의 하나로 변질될 우려도 있다"고 말했다.

◇ 뉴스테이 개선도 과제…높은 임대료 낮춰야

공공임대주택 공급 확대에 앞서 이전 정부의 주요 주택사업이었던 뉴스테이사업에 대한 점검도 필요하다는 지적이다. 일부 뉴스테이 단지의 경우 주거비부담을 안고 있는 수요자들이 임대료를 감당하기에 부담스러울 정도로 비싸다.

실제로 국회입법조사처의 '뉴스테이 정책 현황과 과제'에 따르면 위례지구의 경우 전용면적 84㎡의 환산 월세가격은 257~291만원, 화성동탄2지구의 환산 월세가격은 172~249만원 수준으로 통계청의 상위 20% 소득경계값의 30%인 136만 2000원을 크게 웃돌고 있다.

최 연구위원은 "임대주택의 도입 취지를 생각해보면 주변 시세의 80% 수준의 저렴한 임대료가 형성돼야 하지만 지금의 뉴스테이는 공공의 지원에 상응하는 임대료 인하가 이뤄지지 않고 있는 실정"이라며 "시세가 저렴한 공공임대주택지원이 없으면 서민들의 주거비부담은 계속 될 것"이라고 말했다.

정부부처에서도 뉴스테이 임대료에 대한 문제점을 인식하고 관련 규제를 내놓고 있는 실정이다.공정거래위원회는 지난 달 11일 기업형 임대주택에 대해 임대아파트 사업자가 임대료를 올릴 때 통계청의 주거비 물가지수, 인근 임대료를 고려해 산정하도록 한 바 있다.

이상현 기자 [e-mail]

<세계파이낸스>