노후 아파트 150만가구 새단장 '물꼬' 부동산 활성화될까

리모델링 수직증축 허용 의미·향후 전망

이르면 내년부터 수직증축이 허용되고 일반 분양도 늘릴 수 있어 노후 아파트 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다. 수요자들은 재건축보다 적은 비용으로 평수를 늘릴 수 있다며 반기고 있다. 건설사들도 침체한 부동산시장에 활력을 줄 수 있는 ‘신시장’이 열린다며 환영하고 있다. 하지만 일각에서는 골조만 남기고 모두 철거하는 전면 리모델링 비용이 2억원에 달해 강남과 분당 등 일부 지역을 제외하고 활성화되지 않을 것이라며 신중한 견해를 보인다.

6일 국토교통부에 따르면 리모델링 대상인 15년 이상 된 아파트는 전국적으로 400만 가구에 달하는 것으로 집계됐다. 이 가운데 20∼40년 된 재건축 대상 단지를 제외한 150만가구 정도가 리모델링 추진이 가능하다.

대표적인 수혜지역은 일산 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 가운데 최근까지 집값 하락폭이 컸던 분당이 될 전망이다. 서울에서는 사업성이 좋은 강남권과 재건축 연한에는 이르지 못했지만 노후 단지가 많은 노원구와 양천구가 꼽혔다.

현재 리모델링을 추진하는 단지는 사업에 탄력을 받게 됐다. 서울 강서구 염창동 우성3차와 송파구 오금동 아남아파트 조합은 “수직증축 불허가 사업 추진의 걸림돌이었는데, 이것이 해소된 만큼 사업성이 좋아질 것”이라고 말했다. 부동산114에 따르면 서울·경기도에서 리모델링을 추진 중인 아파트는 36개 단지, 2만6067가구로 조사됐다. 서울의 21개 단지(1만959가구) 가운데 강남·송파·강동구 등 강남권이 11개 단지(6079가구)로 반 이상을 차지했다. 경기도는 15개 단지(1만5108가구) 가운데 7개 단지(6436가구)가 성남시에 집중됐다.

이들 지역은 입지가 좋고 집값 상승 여력도 높아 늘어나는 가구를 일반에 분양해 조합원 부담금을 줄일 것으로 보인다. 실제로 부동산114는 강남구 수서동 신동아아파트(총 1162가구)를 리모델링할 경우 늘어나는 174가구(평균 매매가 3억3620만원)를 분양하면 589억원의 수익을 올릴 것으로 분석했다.

사업성이 좋은 않은 지역은 리모델링이 쉽지 않을 것으로 보인다. 국토부는 이런 단지는 ‘맞춤형 리모델링’으로 유도한다는 방침이다. 맞춤형 리모델링은 설비나 건축 마감 교체 등 필요한 부분만 리모델링해 전면철거형보다 비용이 훨씬 싸게 든다. 국토부는 전용 85㎡ 기준으로 주차장을 증설하면 가구당 2500만원이 들고, 여기에 설비 교체를 추가하면 4754만원이 소요될 것으로 전망했다. 또 에너지 절약형 수선과 발코니 확장, 화장실 증설, 방 추가를 하면 총 1억482만원의 비용이 들 것으로 추산했다.

부동산114 윤지해 선임연구원은 “수요자의 관망세가 계속되면서 건설시장에서 리모델링 수직증축이 블루오션이 될지는 불분명하다”며 “그러나 현재 리모델링을 추진하고 있는 단지가 속도를 내고,수혜 단지도 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.

신진호 기자