[김규정의 부동산 특강] 보금자리 분양가 논란

수도권은 주변 시세 90% 육박… 본 청약 포기 등 부작용 우려

지난 10월 보금자리 시범지구의 사전예약 뚜껑을 열고 난 뒤 지적된 문제점 중 하나는 예상대로 강남지구의 청약 쏠림이 심했다는 것이다. 공급량도 적은 강남권에 저축통장이 대거 몰리면서 경쟁률이 양극화되고 일부 수도권은 초반 미달되기도 했다. 또 하나는 분양가 논란이다. 수도권 지구가 800만∼900만원대, 강남권이 1100만원대로 무주택 세대주가 분양받기에는 적지 않은 부담이 된다는 것이다. 주변 집값보다 별로 저렴하지 않고 공공분양치고는 비싸다는 지적이 나왔다.

분양가 논란이 중요한 것은 보금자리주택이 사전예약을 통해 진행되고 있기 때문이다. 나중에 본청약이나 계약을 포기하면 야심차게 공급된 서민형 주택 상품에 타격이 될 수 있다. 특히 최근처럼 기존 주택시장이 약세장을 이어가면 분양가의 적정성은 더욱 중요한 문제다. 가격 상승기엔 미리 정해진 분양가격이 유리하지만 하락기나 정체기, 조정기라면 미리 정해진 분양가격이 높다고 느껴지면 당첨자들이 본 청약을 포기할 가능성이 높다. 입지가 떨어지는 수도권 지구부터 나타날 수 있다.

실제로 부동산114가 분석한 바에 따르면 작년 10월 사전예약을 받은 시범지구의 분양가격이 강남권은 주변시세의 50% 이하인 반면 수도권은 이미 80∼90%를 웃도는 것으로 나타났다. 1차 시범지구의 분양가격과 선호도가 높은 입주 5년차 이하, 85㎡ 이하 새 아파트 시세를 비교한 결과는 60∼70%선으로 정부의 저가 공급 계획과 크게 어긋나지 않았다. 하지만 주변 85㎡ 이하 전체시장의 평균시세와 비교하면 90%에 육박했다. 무주택자 입장에서는 오히려 보금자리주택보다 싼 주택도 있을 수 있다는 의미다.

주택시장이 약세를 띠면서 주변 기존주택 가격이 떨어지고 보금자리주택지구의 입지가 양호해 토지가격과 보상비용 부담이 큰 탓에 수요자가 예정한 저가 정책 적용은 점차 어려워질 수 있다. 700만∼900만원대로 예상되는 수도권 2차 보금자리의 분양가격과 주변 시세를 비교해봐도 이미 90% 안팎이고 일부 지구는 100%를 웃돌기도 한다. 내집마련 수요자 입장에서는 굳이 새 아파트를 원하는 것이 아니라면 보금자리주택만 목매고 기다릴 이유가 없을 수도 있다.

동시에 내년 1분기로 예정된 수도권 보금자리 시범지구 본청약이 위험해질 수도 있다. 지금 같은 약세장에서는 입지나 가격 경쟁력이 높지 않은 상태에서 최장 10년의 전매제한과 5년간 실거주 의무기간 등을 감안할 때 계약포기가 예상보다 늘어날 수 있다. 거래 제한이 많고 환금성 부담이 큰 상태에서 주변 집값에 비해 저렴한 장점도 없다면 실수요자 입장에서는 차라리 청약을 포기할 수 있기 때문이다. 보금자리주택은 공공주택의 품질 측면에서도 아직 검증된 바가 없다는 것도 불안요인으로 작용할 수 있다.

오는 4월 말 사전예약을 앞둔 2차 보금자리주택지구의 분양가 책정을 두고 국토해양부가 고민하는 이유이기도 하다.

부동산114 부장