이사는 가야하고 주인은 보증금을 안 돌려주고

최윤서변호사에게 듣는 법률정보

5년 전, 취업 때문에 지방에 계신 부모님 곁을 떠나 서울로 올라와 전세로 원룸을 얻은 B양(29세/여). 시간이 흘러 직장에 다니고, 돈도 어느 정도 모이게 되자 그는 방 두 칸짜리로 이사하기 위해 방을 보러 다녔고, 마음에 쏙 드는 집을 발견했다. 현재 살고 있는 집의 전세 계약도 몇 달 후면 종료되는 상황이었기에 아무 문제가 없을 거라고 생각했는데, 문제는 집주인에 있었다.

바로 현재 가진 돈이 없어 보증금을 줄 수 없다는 것. 그리고 전세가격이 내려가 B양이 들어왔던 금액으로는 원룸 전세가 나가지 않는 상황이 되자 주인의 태도는 더욱 강경해졌다. 곧 새로 이사할 집과 계약을 앞둔 B양은 난감한 상황에 부딪힌 것이다.

그렇다면 B양은 어떤 방법을 취해야 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까?

이처럼 우리 실생활에서 흔히 볼 수 있는 임대차계약은 상황에 따라 크고 작은 문제들이 발생하게 마련인데, 그 중 가장 많이 일어나는 문제는 보증금과 관련된 것들이다.

최윤서 변호사는 “B양의 경우처럼, 집주인과 임차인간의 보증금 지급 분쟁이 발생할 경우, 가장 먼저 ‘임차권등기’를 생각해 볼 수 있다.”고 설명한다.

주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령제도’를 도입하고 있는데, 임차인은 임차주택이 있는 곳 법원에서 임차권등기를 신청할 수 있다. 임차권 등기를 마치면 주택임대차보호법상 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있는데 즉, 이사를 하고, 주민등록을 다른 곳으로 옮겨도 이 권리는 사라지지 않는다.

이는 곧 집주인이 임차주택을 다른 사람에게 처분, 또는 주택경매가 진행된다 하더라도 임차인은 보증금을 보장받을 수 있는 것이다.

하지만 여기서 주의할 점이 있는데, 임차권 등기 명령은 임대차 기간이 종료된 후, 신청할 수 있다는 것.

임차권등기명령 절차는 우선 임차인은 임차기간 만료일 1개월 전까지 임대인에게 ‘임차기간 만료일까지만 생활하고, 그 이후에는 계약이 종료됨’을 알리는 ‘계약해지통보’를 한다. 그리고 그 후, 기간이 만료되면 임차주택 소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청하고, 등기가 되면(추가) 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 모두 유지된다.

최윤서 변호사는 그러나 “임차권 등기는 완료된 시점부터 그 효력이 발생하기 때문에 반드시 등기부 등본 열람을 통해 등기완료 여부를 확인한 후, 이사를 가야 후에 피해가 없다.”고 주의를 당부했다.
하지만 보증금 분쟁 문제는 B양 같은 경우 외에도 상황에 따라 다양하고 복잡하게 발생하게 마련이기 때문에 관련 사례를 충분히 숙지해두고, 전문가의 조언을 받아 최선의 해결책을 찾는 게 중요하겠다.

<도움말=최윤서 법률사무소 최윤서 변호사>

※본 콘텐츠는 정보제공을 위한 보도자료입니다.