아파트 값의 거품을 빼기 위해 시행된 분양가상한제가 논란에 휩싸이고 있다. “상한제를 한다고 해도 수요가 공급보다 많으면 결국 가격은 오르게 마련이고, 그 이익을 누가 가지느냐의 차이지 근본 해결책이 못 된다”는 주장과 “분양가상한제를 없애려는 것은 수많은 저소득층의 내집 마련 꿈에 찬물을 끼얹는 꼴”이라는 반론이 팽팽히 맞서고 있는 것이다. 이를 둘러싼 전문가들의 의견을 통해 바람직한 방안을 모색해 본다.

주택공급 숨통 터 주는 차원에서 적극 추진해야

이용만 한성대 부동산학과 교수

분양가상한제는 우리에게 낯선 제도가 아니다. 원가연동제라는 이름으로 1990년대 중반까지 시행돼 오던 것이다. 이 제도는 무주택자들에게 저렴한 신규 주택을 공급한다는 점에서 긍정적이었다. 하지만 획일적이고 질 낮은 주택의 양산, 분양 프리미엄을 노린 투기적 수요와 암시장 형성 같은 대가를 치러야 했다. 이런 부작용 때문에 IMF사태 이듬해인 1998년 말에 사실상 폐지되었다.

상한제가 이런 부작용에도 작년에 전면 부활한 것은 분양가를 통제하면 주택 가격을 안정시킬 수 있다는 믿음 때문인 것으로 보인다. 그러나 이런 믿음을 뒷받침하는 증거는 없다. 장기적으로는 오히려 주택시장을 불안정하게 만들 수 있다. 신규 주택의 공급이 줄면서 장기적으로는 주택 가격이 오를 수 있는 것이다.

그나마 상한제는 무주택자들에게 신규 주택을 저렴하게 공급한다는 점에서 그 정당성을 인정받을 수 있다. 하지만 이것도 저소득층의 주거복지 지원이라는 측면에서만 인정받을 수 있다. 정부 지원을 받아 건설되는 소형 주택에 대해서는 저소득층의 자가 소유를 지원하는 차원에서 분양가 상한제를 시행할 수 있지만, 그렇지 않은 주택에까지 확대하는 것은 정당성을 인정받기 어렵다.

분양가상한제 중에서 정당성을 인정받지 못하는 부분은 폐지해야 마땅하다. 문제는 아무리 나쁜 제도라 하더라도 일단 도입되고 나면 되물리기가 쉽지 않다는 데 있다. 혜택을 주기는 쉽지만 거둬들이는 것은 어렵기 때문이다. 민간 택지에 건설되는 주택부터 점진적으로 규제를 완화할 수밖에 없는 이유가 여기에 있다.

이용만 한성대 부동산학과 교수

경기부양 이해하지만 저소득층 집구입 기회 줄어

김남근 변호사

분양가상한제는 지난해 처음 도입된 제도가 아니라 아파트 건설 붐으로 부동산 투기가 만연했던 1970년대부터 서민들의 내집 마련 지원과 고분양가로 인한 주택 가격 상승을 막고자 도입한 역대 정권의 전통적인 주거복지 정책이었다.

상한제가 실시되던 1998년 서울의 평균 분양가가 평당 463만원 정도였는데, 상한제가 부활된 작년에 평당 2000만원 이하의 분양가가 거의 없었던 점에서 상한제 폐지의 휴유증이 심각했음을 알 수 있다. 상한제를 폐지하려는 움직임은 무주택자에게 우선권을 주는 청약가산점제와 분양가상한제 적용을 받는 주택 공급에 기대를 걸고 있는 서민들의 희망을 짓밟은 행위나 다름없다. 이들은 상한제가 적용되는 분양주택이 나오기만을 학수고대하고 있다.

더욱 우려되는 점은 분양가상한제와 같은 투기 억제 조치와 더불어 재건축·재개발 등 부동산경기 부양정책을 내놓으려는 정부의 태도이다. 서울 강남 재건축이 활성화되면서 일반분양분이 주변 시세보다 20∼30% 높게 책정되면 이에 맞추어 주변 아파트 값이 상승하는 방식으로 재건축의 고분양가가 집값 상승의 기폭제 역할을 했다. 뉴타운·재개발사업에 따른 강북 집값 상승, 판교 등 신도시 개발로 인한 분당·평촌 등 수도권 집값 상승도 이렇게 주변 집값보다 훨씬 높은 고분양가가 요인으로 작용했다.

미국, 일본, 영국, 호주 등 세계적으로 부동산 가격이 하락하면서 안정을 찾고 있는데, 한국에서만 정부의 인위적인 부동산경기 부양책 신호로 가격이 하향 안정화되지 못하고 있다.

김남근 변호사

미분양 심각한 시회문제화 개선책 마련 바람직

두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장

분양가상한제는 참여정부 시절 주택 가격의 급등이 신규 분양주택의 높은 분양가격에 있다고 판단해 이를 내리기 위해 도입되었다. 제도 도입 당시부터 필요성과 적용 범위 등에 대한 논란이 끊이지 않아 찬반이 팽팽하게 나뉘었으나, 당시의 정치적 상황과 맞물려 결국 주택법 개정으로 국회를 통과해 시행되고 있다.

분양가상한제는 수요와 공급의 변화에 따른 가격 결정을 근간으로 하는 시장경제 원리에 부합하지 않는다. 또 분양주택 전반에 광범위하게 적용하다 보니 수익성을 감안하지 않을 수 없는 주택건설업체들이 제도 적용을 피하기 위해 분양을 서두르게 됨으로써 미분양이 심화되는 등 수급 상황을 왜곡하는 부작용을 초래하기도 한다.

최근에는 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지 가격의 지속적인 상승과 원자재 가격 급등으로 분양원가의 상승이 불가피해지고 있으며, 오히려 미분양을 비롯한 기존 분양주택의 가격이 약세이다 보니 분양가상한제 적용의 실질적 효과가 희석되고 있는 실정이다.

이 제도의 유지를 주장하는 측에서는 작년 9월 도입 이후 얼마 경과하지 않았다는 이유를 들고 있으나, 그 후 주택과 토지 시장의 대내외 환경 변화와 국내 경기 침체, 미분양 급증이 사회문제가 되고 있는 현실을 감안할 때 개선의 필요성은 충분히 있다고 본다. 주택정책의 기본취지가 서민의 주거 안정과 공급 확대 등을 통한 부동산시장의 안정에 있다고 한다면, 상한제는 정부의 적극적인 개입과 관심이 필요한 공공택지 상의 소형 분양주택이나 임대주택에 한정해 무주택자나 저소득층의 주택 마련의 희망을 충족시키고 주거 안정을 제고하는 것이 바람직하다고 할 것이다.

두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장

고가 분양이 미분양 초래… 상한제 손질 성급하다

윤순철 경실련 시민감시국장

정부의 부동산 관련 제도의 개선 중에 분양가상한제가 폐지나 다름없이 무력화되고 있다. 정부는 최근 자재 가격 상승분을 건축비에 반영하는 ‘단품슬라이드제’를 도입해 건축비를 4%(분양가 2%) 인상하고, 대지비는 감정평가액을 매입가로 책정했다. 이는 정부가 분양가 인상을 부추기고 분양가 상한제를 무력화한 것이다.

이러한 정책 변화를 정부는 미분양 증가로 인한 건설사의 부도와 이로 인한 경기침체 우려로 설명하지만 진단부터 틀렸다. 미분양 증가는 건설사들이 작년 11월 도입된 분양가상한제를 피하기 위해 올해 물량까지 끌어다 높은 분양가로 분양하다 소비자들로부터 외면받은 것이다. 미분양 해소는 시장에 소비자들의 구매력에 맞는 가격으로 내놓으면 소비자들이 마음에 들면 구매하는 자율조정 기능에 의해 조정되는 것이다. 그럼에도 정부는 엉터리 진단과 해법으로 분양가 인상을 재촉하니 건설사는 분양가 인하에 관심이 없는 것이다.

상한제는 후분양제가 정착되면 폐지된다. 아파트를 다 지어서 파는 후분양이 된다면 짓기도 전에 파는 선분양제 부작용을 막기 위해 도입된 분양가 상한제, 원가 공개, 전매 제한과 같은 불필요한 규제들은 자연스럽게 사라지게 된다. 따라서 지금 정부가 할 일은 미분양을 핑계로 규제 완화를 할 것이 아니라 시장을 선진화하는 후분양제 도입을 약속대로 추진하는 것이다. 이것이 선진화된 규제개혁이다.

윤순철 경실련 시민감시국장

정리=황온중 기자

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