‘불장’ 서울 아파트 시장에 ‘초고강도’ 대출 규제 꺼내 든 정부…“시장 숨 고르기 전망”

"28일부터 즉시 적용…매주 가계부채 점검회의"

이재명정부가 과열된 서울 아파트 시장을 누르기 위한 첫 부동산 정책으로 ‘초고강도’ 대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 수도권·규제지역 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원으로 제한하는 등 전례 없는 대출 조이기에 나선 데는 최근 아파트값 급등세가 강남권을 넘어 ‘한강벨트’ 등으로 번져나가고 있는 점이 영향을 미쳤다. 일단 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 가파른 가격 상승세를 보이던 지역들은 ‘숨 고르기’에 들어갈 가능성이 커졌다.

금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열고 가계부채 관리 강화 방안을 발표했다. 이재명 대통령이 후보 시절 “세금으로 집값 잡는 일은 하지 않겠다”고 밝히며 세제를 통한 수요 억제를 일단 배제한 상황에서 대출 규제가 가장 빠르고 효과적인 집값 안정 수단이라고 판단한 것으로 보인다.

27일 서울 시내의 한 은행에 주택담보대출 관련 안내문이 보이고 있다. 뉴시스

◆“‘스트레스 DSR 3단계’ 능가하는 강력한 규제책”

이번 대책 중 가장 눈에 띄는 건 수도권·규제지역에서 금융권 주담대 최대한도를 6억원으로 제한한 것이다. 강남권과 마용성 등 일부 지역에서 수십억원대 고가 아파트를 사기 위해 거액의 대출을 받는 것을 제한하기 위한 조치인 셈이다. 전문직 등 고소득자가 10억∼20억원을 빌려서 아파트를 사며 집값을 밀어 올리는 사례 등을 막겠다는 뜻으로 풀이된다. 개인의 소득·집값과 상관없이 대출 한도 자체를 제한한 것은 전례를 찾아보기 힘든 규제다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “일반 대출에서 차주별·담보별 구분 없이 일률적인 대출 한도를 설정하는 것은 상당히 강력한 조치”라며 “현시점의 서울 및 인접 수도권 아파트 가격을 고려하면 대출 한도에 대한 논란은 불가피할 것으로 보인다”고 짚었다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제를 능가하는 강력한 여신규제책”이라고 평가했다.

유례없는 초고강도 대출 규제책은 마포·성동구 아파트 가격이 일주일 새 1% 가까이 오르며 역대 최고 상승률을 기록한 시점에서 나왔다. 

서울 성동구의 한 부동산에 아파트 매물 광고가 게시돼 있다. 뉴시스

한국부동산원이 전날 발표한 ‘6월 넷째 주(23일 기준) 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43% 오르며 21주 연속 상승세를 이어갔다. 문재인정부 당시인 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 최대 상승폭이다. 성동구는 전주 대비 0.99% 급등하며 서울 25개 자치구 중 상승률 1위를 차지했고, 마포구(0.98%), 송파구(0.88%), 강남구(0.84%) 등이 뒤를 이었다. 규제지역으로 묶이기 전 매수에 나서려는 수요 등이 몰리며 성동구와 마포구는 관련 통계 집계 이래 역대 최고 상승률을 기록했다. 

이번 대책은 다주택자와 ‘갭투자’(전세 낀 매매) 수요를 제한해 실거주 목적이 아닌 주택 구매에는 금융권 대출을 사실상 막는 데도 초점을 맞췄다. 수도권·규제지역 내 다주택자는 대출을 활용한 주택 추가 구입이 금지(주택담보대출비율 0%)되고, 생활안정자금 목적 주담대도 받을 수 없다. 대출을 받아 주택을 구입할 땐 6개월 내 전입 의무가 생긴다. 다른 지역 거주자 등이 은행 대출을 받아 수도권 주택을 사두는 형태의 갭투자가 사실상 막히는 것이다.

아울러 1주택자가 집을 옮기기 위해 대출을 받아 다른 집을 살 경우 기존 집 처분 기한이 2년에서 6개월로 강화되며, 갭투자에 쓰이기 쉬운 조건부 전세대출도 금지한다.

서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 뉴시스

◆“한강벨트 ‘숨 고르기’ 전망…‘풍선효과’ 주의해야”

전문가들은 이번 초고강도 대출 규제로 단기적으로는 서울 아파트값이 안정될 것으로 보고 있다.

함 랩장은 “5∼6월 과열 양상을 보였던 한강벨트 주거지 내 아파트 거래량은 숨을 고를 전망”이라며 “한강변 일대 아파트 가구당 평균가격이 약 15억원에 육박하는 상황에서 자체 자본을 9∼10억원 정도 준비하지 않고선 대출을 통한 주택 구입이 어렵게 됐다”고 설명했다.

이 연구위원은 “규제 강화가 이뤄지면 거래 수요에 직접 영향을 끼치고, 시장이 관망세로 돌아서기도 하기 때문에 당장의 효과는 일부 나타날 것”이라고 내다봤다. 다만 이 연구위원은 “그것만으로는 장기적인 정책 효과를 기대하기는 충분치 않다”며 “장기적인 효과를 이끌어내기 위해서는 규제보다는 경제 전반에 대한 변화가 필요하다”고 했다. 

시장에서는 이번 대책의 ‘풍선효과’를 주의해야 한다는 목소리도 나온다. 함 랩장은 “6억∼8억원대에 매입이 가능한 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등 서울 외곽지역으로의 풍선효과가 발현되지 않는지 주의할 필요가 있다”며 “수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되고, 기준금리 인하 추세가 맞물리면서 전세매물 부족과 전세가 상승, 월세화가 야기될 수 있으므로 실수요 목적의 주택 구입이 해당 지역에서 나타날 수 있다”고 진단했다.

금융당국은 대출 수요가 쏠리는 현상을 최소화하기 위해 이번 조치를 28일부터 즉시 적용한다. 아울러 금융권 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부를 모니터링하고, 가계부채 점검 회의도 매주 하기로 했다.

이강진 기자 [e-mail]