집값 떨어질 것 같은데 금리는 오르고…언제쯤 사는 게 좋을까?

한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수 인터뷰
“미국 기준금리 계속 올리면 집값 40% 하락 가능
지금은 사면 안 돼…최소 올해 지나서 구매해야”

최근 부동산 시장에선 지난 8년여간 우상향한 집값에서 ‘거품’이 꺼질 때가 됐다는 관측이 힘을 얻고 있습니다. 기준금리 인상에 따라 주택담보대출 이자 부담도 늘어나 기존 ‘거래 절벽’이 심화할 것으로 예상되기 때문입니다.

실제 주택 가격이 하락세를 보이던 중 한국은행 금융통화위원회는 지난달 13일 기준금리를 한번에 0.5%포인트 올리는 ‘빅스텝’을 사상 처음으로 단행했습니다.

지난달 27일(현지시각)에는 미국 연방준비제도(연준) 이사회의 0.75%포인트 인상으로 미국 기준금리가 연 2.25∼2.50%로 올라 연 2.25%인 한국의 기준금리를 추월하는 바람에 추가 인상까지 불가피해졌습니다.

무주택 실수요자의 마음은 복잡합니다. 주택 가격이 하락세라 하더라도 대출 금리가 지속해서 치솟을 것으로 예상되는 탓입니다.

현금이 부족해 대출을 받아야 하는 무주택자는 언제쯤 주택을 사는 게 좋을까요?

세계일보 영상팀은 ‘집값 하락론’의 대표 주자인 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수를 만나 시장 전망을 알아보고 실수요자를 위한 주택 구매 전략도 물었습니다.

※ 더 자세한 질문과 답변은 영상에서 확인할 수 있습니다.

- 주택 가격 하락세가 얼마나 이어질 것이라고 보나.

“최소 3년에서 길면 6∼7년 본다. 경기는 심리라고 하지 않는가. 거래 심리가 꺾인 건 이미 방증이 됐다. (서울) 아파트 거래량이 월 3000건 정도는 돼야 그나마 관망세라고 볼 수 있는데, 1000건대가 지금 6개월째다. 7월은 더 심각하다. 1000건도 안 될 거 같다. 그런 걸 봤을 때는 여력이 있거나 투자를 해서 한번 수익을 본 분들 외에는 대다수가 주택 시장을 외면하는 수준이다.”

- 집값이 최대 얼마만큼 떨어질까?

“일단 심리가 완전히 꺾였고 대출 규제를 만약에 풀어 준다고 하더라도 금리가 버거운 수준이 됐다. 미국이 물가를 못 잡아서 기준금리를 최고 연 5% 수준까지 올리는 일이 벌어지면 40% 하락은 가볍게 간다고 본다. 국외 리스크가 없고 우리나라 내부 위기를 잘 만회한다면 10∼20%, 많아야 25% 하락하겠지만 지금 분위기나 여러 가지 팩트를 체크해 보면 40%, 심하면 50% 갈 가능성도 없지 않아 있다.”

- 무주택 실수요자는 어느 시점에 구매해야 할까?

“시나리오를 세 가지로 구분해보겠다. (집값이) 올라갈 경우, 비슷할 경우, 내려갈 경우. 지금 어느 상황이 더 확률이 높을지는 보일 것이다. (특히) 20·30대는 조정장이 첫 경험이다 보니까 조급해하고 있을 텐데, 과감하게 (집값이) 내려가는 쪽이 확률이 높다고 판단하면 기다려볼 만한 가치가 있다. 먼저 물가가 잡히고 금리가 내려가기 시작할 때 집 사는 걸 고려해보는 것이 좋겠다. 또 최소한 올해 지나서 사야 한다. 그 사이에 3기 신도시 사전 청약은 무조건 다 하는 게 좋다.”

- 20∼30대 무주택자에게 해주고 싶은 조언이 있나.

“이창용 한은 총재가 ‘기준금리가 연 3% 수준에서 유지 될 거란 생각을 하지 않았으면 좋겠다’고 한 말에는 많은 뜻이 들어있다. 제롬 파월 연준 의장이랑 똑같이 얘기하기 싫으니까 돌려서 여러분에게 얘기해준 거다. 지금 집 사지 말란 얘기다. 이 총재가 금융 지식이 없겠나, 부동산 지식이 없겠나. 그분 말을 믿고 기다려보면서 청년 원가주택, 청년 특별공급 추첨제 등을 노려보는 게 좋다. 투자나 투기 목적이 없는 분이라면 당분간 집 살 생각은 접어두는 것이 좋다. 그러면 좋을 때가 올 거다.”

글·영상=신성철 기자 [e-mail]