20만∼30만가구 공급 전망… 입지·분양시점이 성패 판가름 [뉴스 투데이]

文대통령 언급 ‘특단의 대책’은
서울시·국토부, 고밀도개발 논의
정부, 역세권 용적률 700% 완화
시장, 8·4대책 뛰어넘는 물량 기대
물량 많아도 공공개발 자체 한계
공급 부족 국민불안 해소 ‘미지수’

문재인 대통령이 19일 청와대에서 열린 국무회의에서 의사봉을 두드리고 있다. 청와대사진기자단

정부가 설 이전 서울 도심 주택공급 확대 방안 발표를 예고한 가운데 문재인 대통령이 ‘특단의 대책’을 거듭 강조하면서 과연 공급물량이 얼마나 될지 시장의 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 정작 공급물량의 단순 수치보다는 적절한 입지와 시점이 대책의 실효성을 판가름할 것이라고 지적한다.

19일 정부와 부동산 업계 등에 따르면, 설 이전 발표될 도심 주택 공급 대책의 물량은 20만∼30만가구 수준이 될 것이란 관측에 힘이 실리고 있다. 문 대통령이 전날 신년 기자회견에서 ‘시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘을 정도’라고 공언한 만큼 지난해 8·4 대책에서 제시한 물량(13만4000가구)보다 월등히 늘어난 수치가 될 것이란 이유에서다.

일각에서는 시장에 확실한 공급 확대 메시지를 전달하기 위해 4기 신도시 계획(3기 신도시 추가)이나 개발제한구역(그린벨트) 해제 발표까지 점치는 시각도 있지만, 실현 가능성은 거의 없어 보인다. 아직 3기 신도시 구상도 마무리되기까지 상당한 시일이 남은 데다 기존 규제정책은 유지하겠다는 정부 노선이 확고한 상황이다.

현재 국토교통부와 서울시는 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등을 공공기관이 주도하는 고밀개발을 통해 공급물량을 확대하는 방안을 논의하고 있다.

정부는 이날 국무회의에서 역세권 복합용도개발 지구단위계획으로 주거지역 용적률을 700%까지 완화할 수 있도록 하는 내용을 골자로 한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령 개정안을 의결했다. 현재 서울에서 3종 일반주거지역을 지구단위계획으로 올릴 수 있는 용적률은 400∼500%가 상한인데, 역세권 복합용도개발 지구단위계획구역 지정대상에 일반주거지역을 포함하면서 700%까지 풀어주겠다는 것이다. 다만 용적률 완화로 인한 개발 이익은 사회가 환수하도록 했다.

하지만 이 정도로 공급 부족에 대한 국민의 불안감을 일거에 해소할 수 있을지는 의문이라는 전문가가 많다. 공공재건축의 경우 정부가 2028년까지 5만가구를 공급하겠다는 계획을 밝힌 바 있지만, 아직 재건축조합의 호응이 크지 않다. 용적률 상향 등의 인센티브를 기부채납으로 돌리면 사업성이 떨어지고, 임대주택 비율은 늘어난다는 이유에서다. 공공재개발은 최근 서울시내 8곳이 시범사업지로 선정되긴 했지만, 늘어나는 물량이 3000가구에 불과하고 실제 분양까지는 최소 3년 이상 소요되는 만큼 현 시점에서 공급 불안을 해소하는 것과는 거리가 멀다는 한계가 있다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “지금 서울 시내에는 민간의 기존 주택지 외엔 빈 땅이 거의 없어 공급을 일시에 대거 늘리기는 어려울 것”이라면서 “재건축 규제, 개발이익 환수 등의 기존 정책을 고수하거나 민간의 개발 참여를 유도하지 않는 공공개발만으로는 한계가 있다”고 지적했다.

설 이전 공급대책에서 예상 밖의 많은 물량 계획이 나오더라도 민간은 배재한 채 공공 위주로만 추진하는 개발 방식 자체에 한계가 있다는 부정적인 여론도 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “단기간에 공급을 늘리기 어려운 것도 문제지만, 실수요자가 원하는 위치에 원하는 유형의 주택이 공급되는 것도 중요하다”면서 “민간에 대해서는 규제를 걸어놓고, 공공이 주도하는 빌라나 임대주택만 짓는다고 부동산 문제가 해결되기는 어렵다”고 내다봤다.

박세준 기자 [e-mail]