송파 등서 1억~2억 오른 반등 거래…전방위 규제 완화에 집값 하락 종료?

전문가들은 섣부른 판단이라 입모아… 급급매 중심 거래로 집값 양극화 심화 전망

뉴스1

서울 송파구 등 일부 지역을 중심으로 매수세가 소폭 회복하면서 '집값 바닥론' 주장이 고개를 들고 있다. 전방위적인 규제 완화 내용을 담은 1·3 부동산 대책 발표 후 이전보다 1억~2억원 오른 거래가 등장하면서다.

하지만 부동산 전문가들은 급급매 매물을 중심으로 거래가 이뤄지고 있으나, 집값 바닥 주장은 아직 섣부른 판단이라고 했다.

매수세 회복이 아직 금리를 이겨내기는 힘들다며 상반기까지 집값 하락이 계속될 것으로 전망했다.

21일 뉴스1이 7명의 부동산 전문가를 대상으로 설문한 결과 모두 상반기 집값 하락이 계속될 것으로 응답했다.

한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트값은 7.2% 하락했다. 하락폭은 수도권(-9.14%)이 지방(-5.35%)보다 컸다. 서울 역시 7.2% 하락했다. 집값 하락은 지난해 하반기에 본격화했다. 지난해 하반기 전국 아파트값은 7.11% 하락했고, 수도권과 지방은 각각 -8.77%, -5.5%로 집계됐다. 서울 역시 연간 하락분의 대부분인 7.03% 하락했다.

집값 급락세가 이어지는 가운데 정부의 1·3 대책 발표 이후 부동산 시장 참여자 중심으로 집값이 바닥을 쳤다는 주장이 나온다. 서울 일부 지역의 최근 실거래가가 지난해 최저가보다 1억~2억원 반등하면서다. 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡는 지난 14일 24억4600만원에 거래, 지난해 최저가 22억7600만원보다 1억7000만원 올랐다. 송파구 등 강남 주요 지역 집값은 빠질 만큼 빠졌다고 주장했다.

부동산 전문가들은 섣부른 판단이라고 지적하며, 집값은 상반기에도 계속 하락할 것으로 봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 세제, 대출, 청약 등 수요를 억누르던 규제책 들이 완화되거나 해제되면서 가격 낙폭이 둔화하거나 대기수요가 남은 지역 위주로 매물 회수 등 매도자 기대감이 다소 상승한 것은 사실"이라면서도 "본격적 시장 회복은 제한적"이라고 말했다.

서진형 공정주택포럼 대표(경인여대 MD상품기획비지니스학과 교수)는 "집값은 상반기에도 떨어져 최소 5% 정도 하락할 것"이라며 "아직 바닥권은 오지 않았다"고 말했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장도 "1·3 대책 발표 이후에도 여전히 높은 집값 부담이 존재하고, 아직 금리가 정점이라고 단정하기 어렵다"면서 "연간 기준으로 집값은 하락할 것"이라고 설명했다.

다만 상반기 하락폭은 지난해 하반기보다 다소 둔화할 것이라고 관측했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "상반기 아파트값은 추가 하락할 것"이라며 "서울 기준 반기 낙폭은 급락한 지난해 하반기보다 둔화할 가능성이 있다"고 말했다.

뉴스1에 따르면 전문가들은 집값 하락 과정에서 지역별 양극화는 더 심화할 것으로 내다봤다.

우병탁 팀장은 "전국은 물론 수도권에서도 서울과 서울을 제외한 지역의 가격 차이가 벌어지는 형태가 나타날 것"이라며 "서울 안에서도 강남3 구와 용산, 그리고 나머지 21개 구의 지역 격차는 더 심해질 것"이라고 말했다. 이어 "과거 비슷한 가격 변동 추이를 보였던 2008년에서 2009년 금융위기 직후 등과 비교하면 제도적 여건도 비슷하고 그때도 양극화가 나타났는데 지금이라고 다를 이유가 없다"고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "전국 주택시장은 전반적인 하락세에서 국지적인 현상이 나타날 것"이라며 "경기와 인천은 올해 공급 물량 증가와 함께 하락세가 더욱 본격화하며, 지방은 대구와 경남의 불안감이 확대하고 있다"고 말했다. 이어 "서울은 강남, 서초가 입주가 급증하지만, 다른 지역보다 하락폭은 적을 것"이라고 덧붙였다.

뉴스1에 따르면 전문가들은 여전히 시장 변수를 '금리'로 지목했다.

정부가 주택시장 연착륙을 위해 1·3 대책을 내놓았지만, 높은 금리 여파를 이겨내긴 어렵다고 강조했다. 다만 규제 완화 이후 집값 반등 지속과 시장 참여자의 인식 강도 등에 따라 금리 파급력은 달라질 수 있고, 정부 정책 역시 변수라고 부연했다.

김효선 수석위원은 "기준 금리와 부동산 정책이 주택시장 변수가 될 것"이라며 "실수요자가 대출받고 매입하기 어려운 시기 속에 최근 다주택자를 시장에 유인하기 위한 규제 완화가 나오고 있고, 재정비 및 3기 신도시 등 공급 대책이 얼마나 신뢰감 있게 진행되는지가 중요하다"고 말했다.

김규정 소장은 "뉴노멀이 된 고금리에 대한 적응 시간이 필요해 수요 관망 영향은 지속할 것"이라며 "규제 완화, 전세 안정책, 공급계획 등에 따른 집값 연착륙 기대. 역전세, 미분양 등 대응 관리에 따라 수요 심리, 거래, 가격 변동성은 달라질 것"이라고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "높은 금리와 글로벌 경기 둔화는 물론 규제 정상화 정책 집행 속도에 따른 소비자심리지수 개선 여부, 재계약 전세주택 등이 집값의 주요 변수"라며 "높은 집값에 대한 하락 기대 심리와 집값 하락 불안 심리가 상존하는 점도 변수로 꼽힌다"고 말했다.

김현주 기자 [e-mail]