‘강남 집값 10주째 하락’ 실체 뜯어보니… 128억 신현대 92억 급락 속 외곽은 신고가

세제 개편 앞둔 40억 이상 초고가 ‘절세 매물’ 착시… 대출 2억 안팎 묶이며 양극화 심화

지난 3일 서울 강남구 한 부동산중개업소에 아파트 급매 안내문이 붙여있다. 뉴스1

서울 핵심지로 꼽히는 강남권 아파트 가격이 10주 연속 하락세를 이어가면서 시장 안팎에서는 전면적인 부동산 폭락장이 시작된 것 아니냐는 우려가 나온다. 하지만 실제 국토교통부 실거래 데이터와 현장 거래 양상을 살펴보면 시장 전체의 침체라기보다는 세제 개편과 대출 규제가 맞물려 만들어낸 ‘초고가 아파트 시장만의 국지적 현상’이라는 분석에 무게가 실린다.

◆ 압구정 신현대 36억 급락… 데이터로 확인된 낙폭

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 압구정동 신현대11차 전용면적 183.41㎡(61평형) 12층 매물이 지난달 19일 92억 원에 매매됐다.

이는 직전 최고가였던 128억 원(12층) 대비 불과 10개월 만에 36억 원(28%) 낮은 수준이다. 같은 평형 4층 매물 역시 지난달 8일 93억 원에 거래되며 최고가 대비 35억 원(27%) 하락했다. 압구정과 반포 등 강남권 핵심 단지에서 수십억 원대 하향 조정 거래가 연이어 체결되면서 전체 통계 지수를 강하게 끌어내리는 모습이다.

◆ 수십억 낮춰 파는 배경… ‘2027년 양도세 감면 종료’

집주인들이 호가를 대폭 낮춰 매도에 나서는 핵심 배경으로는 2027년 말로 예정된 양도소득세 공제 한도 축소가 꼽힌다.

장기보유특별공제 축소 등 세제 개편안 시행 시한이 다가오면서 시세 차익이 30억~50억 원을 웃도는 초고가 주택 보유자들의 셈법이 복잡해졌다. 2028년 이후 매도할 경우 수억 원대의 세금을 추가로 부담해야 하는 탓에 호가를 낮춰서라도 현금화하는 것이 세후 순이익 측면에서 유리하다고 판단한 매도자가 늘어난 결과다.

실제로 8월 말 1만여 건 수준이던 강남권 아파트 매물은 10월 중순 1만 1900여 건으로 급증했다. 반면 월간 거래량은 평소의 절반 이하로 줄어들며 소수의 절세형 급매 거래가 시세 하락을 주도하고 있다는 평가다.

지난 2일 서울 성북구 개운산에서 바라본 서울 강북권 아파트 숲. 뉴시스

◆ 25억 초과 대출 규제와 시장 양극화… 외곽은 신고가

매도자가 값을 내려도 매수세가 따라붙지 못하는 요인으로는 대출 규제가 지목된다. 25억 원 초과 초고가 주택의 경우 주택담보대출 한도가 약 2억 원 안팎으로 묶여 있다. 90억 원대 아파트를 매입하려면 순수 현금 90억 원가량을 동원할 수 있어야 해 진입 가능한 수요층이 극히 제한적이다.

주목할 점은 이번 하락세가 전체 시장으로 번지지 않고 가격대별로 나뉘어 움직이는 ‘탈동조화(디커플링)’ 양상을 보인다는 점이다.

40억~100억 원대 초고가 단지는 양도세 공제 축소 영향과 대출 제한이 겹쳐 수십억 원대 하방 압력을 받고 있다.

반면 20억~30억 원대 강남권 단지들은 절세 목적 매도 압박이 덜해 전고점 수준의 호가를 유지하거나 일부 상승 거래가 확인된다.

10억 원대 중상급지의 경우 실수요 중심 매수세가 유지되며 신고가를 경신하는 단지가 나타나고 있다. 서울 강서구 화곡동 강서힐스테이트 전용면적 84㎡(10층)는 지난달 16일 16억 9500만 원에 거래되며 해당 면적 역대 최고가를 새로 썼다.

강남 10주 하락 통계는 부동산 시장 전반의 침체라기보다 세제 개편을 앞두고 쏟아진 일부 초고가 매물이 통계를 왜곡한 측면이 크다는 해석이다.

◆ 李 대통령 “주요 지역 실거래가 하락… 왜곡 보도는 가짜뉴스”

강남권 중심의 실거래가 하락을 둘러싸고 정부와 언론 간의 공방도 이어졌다. 이재명 대통령은 지난 4일 국무회의에서 “주요 지역의 실제 거래 가격이 놀라울 정도로 떨어지고 있다”며 국민들에게 정확한 데이터 전달을 당부했으나, 일부 언론이 이를 ‘서울 전역 폭락 중’이라거나 ‘강남만 맞았다’는 취지로 보도하자 SNS를 통해 “명백한 가짜뉴스”라고 반박했다. 이 대통령은 자신이 언급한 대상이 서울 전체가 아닌 강남·서초·송파 등 주요 지역이었음을 강조하며 거두절미식 왜곡 인용을 지적했다.

이 대통령은 이어 “강남 3구의 집값은 십수주간 주당 0.3% 넘도록 크게 하락하고 있는 것이 사실”이라며 “서울 전역의 매물 급증과 거래 급감, 주요 지역 집값의 장기간 큰 폭 하락, 연체율 및 경매 건수 증가 등 시장의 객관적 지표를 종합적으로 직시해야 한다”고 밝혔다.