규제 풀어내 대출한도 늘려 영업

토스뱅크, 상환·처분 조건부 대출
상환, 기존 대출 줄여 DSR 한도↑
처분, 주택 갈아타기로 LTV 확보
지방 비규제지역 한정 적용 가능

인뱅, 주담대로 건전성 상향 기대
카뱅·케뱅과 고객 경쟁 치열할 듯

토스뱅크가 주택담보대출을 내놓으면서 인터넷전문은행 3사(카카오뱅크·케이뱅크·토스뱅크)의 주담대 경쟁이 치열해질 전망이다. 후발주자인 토스뱅크는 ‘상환 조건부’와 ‘처분 조건부’ 구입자금 대출을 함께 취급해, 기존 대출이 있는 차주와 비규제지역 다주택자까지 고객층을 넓힌다는 전략이다.

29일 금융권에 따르면 토스뱅크는 아파트는 물론 연립·다세대주택까지 담보로 받는 주담대를 최근 출시했다. 앞서 주담대를 선보인 두 인터넷은행과 가장 큰 차이는 조건부 대출의 범위다. 카카오뱅크와 케이뱅크는 처분 조건부 대출만 운영하지만, 토스뱅크는 상환 조건부 대출까지 함께 취급한다.

두 조건부 대출은 서로 다른 규제를 풀어 대출 한도를 늘려준다. 처분 조건부 대출은 1주택자가 기존 주택을 일정 기간 안에 팔겠다고 약정하면 갈아타기로 인정받는 방식이다. 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적 대출이 막힌 1주택자도 무주택자와 같은 담보인정비율(LTV)을 적용받을 수 있다.

상환 조건부 대출은 기존 주담대·전세대출·신용대출을 갚는 조건으로 새 주담대를 내주는 방식이다. 갚기로 한 대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에서 빼주기 때문에 소득 기준 한도가 그만큼 넓어진다. 처분 조건부가 ‘주택 수’ 규제를, 상환 조건부가 ‘부채’ 규제를 풀어주는 셈이다. 토스뱅크 관계자는 “대출 상환조건부는 상환예정 대출의 DSR 한도를 높이기 위한 것이지 주택 보유 여부와는 무관하다”며 “전세·신용대출도 상환 조건부로 주담대를 받을 수 있다”고 설명했다.

주택 보유 여부를 따지지 않는 만큼 다주택자도 이론적으로는 상환 조건부 대출을 받을 수 있다. 다만 수도권과 규제지역에서는 정부 정책으로 다주택자의 주택 구입 목적 주담대가 막혀 있어, 실제로는 지방 비규제지역에서만 활용할 수 있다.

토스뱅크가 두 방식을 모두 내놓은 것은 후발주자로서 고객층을 최대한 넓히기 위해서다. 주택 수와 부채라는 두 제약 가운데 어느 쪽에 걸린 차주든 흡수할 수 있다는 계산이다.

토스뱅크가 공격적인 대출 전략에 나서면서 선발주자인 카카오뱅크·케이뱅크와의 경쟁도 치열해질 것으로 보인다. 카카오뱅크는 중도상환수수료가 없다는 점을 가장 큰 무기로 내세운다. 중도상환수수료는 대출을 만기 전에 갚을 때 은행이 물리는 일종의 위약금으로, 보통 대출 후 3년 안에 갚으면 상환 금액의 일정 비율을 내야 한다. 이를 면제하면 차주는 금리가 내려가거나 더 좋은 상품이 나왔을 때 비용 없이 대출을 옮길 수 있고, 목돈이 생기면 바로 원금을 줄일 수도 있다.

케이뱅크의 경우 담보 대상 확대에 나선다. 현재는 아파트만 담보로 받지만, 앞으로 한국부동산원·KB부동산 시세나 자동가치산정모형(AVM)으로 시세를 확인할 수 있는 공동주택까지 범위를 넓힐 예정이다. AVM으로 시세 확인이 가능한 집합상가(구분상가)와 오피스텔 등 상업용 부동산도 새로 담보로 받는다.

카카오뱅크·케이뱅크는 이미 주담대 출시로 많은 차주를 끌어온 바 있다. 카카오뱅크 주담대 잔액은 출시 첫해인 2022년 말 1조1960억원에서 올해 상반기 말 14조8070억원으로 12배 넘게 불었다. 케이뱅크 역시 주담대 출시 전인 2020년 6월 말 1조2591억원이던 총대출 잔액이 지난해 3분기 말 17조8552억원으로 늘었다.

인터넷은행들이 주담대에 공을 들이는 가장 큰 이유는 건전성이다. 인터넷은행은 중·저신용자 포용이라는 설립 취지에 따라 신용대출의 일정 비율 이상을 중·저신용자에게 공급해야 한다. 연체 위험이 큰 대출을 일정 수준 이상 안고 가야 하는 만큼, 담보가 확실한 주담대로 포트폴리오 전체의 위험을 낮출 필요가 있는 만큼 앞으로도 관련 상품을 둘러싼 경쟁이 치열해질 것으로 보인다.

구예지 기자 [e-mail]