반포센트레빌 연내 부과 방침
조합원 1인당 1억3569만원
전국 60곳 부담금 부과 예상
‘옛 반포 3주구’ 7억 관측도

20년 가까이 유명무실하던 ‘재건축 초과이익 환수제’(재초환) 부담금이 연내 서울 강남권에 처음 부과될 것으로 보이면서 재건축 시장이 술렁이고 있다. 입주 단지에서는 부담금 납부 주체에 따라 매물 호가가 엇갈리고, 사업 추진 단지에서는 공사비 상승에 재초환 부담까지 겹쳐 사업성이 악화할 수 있다는 우려가 나온다.

25일 정비업계에 따르면 서울 서초구는 반포 현대아파트를 재건축한 ‘반포센트레빌아스테리움’에 연내 재초환 부담금을 부과할 방침이다. 2021년 7월 입주를 시작한 이 단지는 2개동(108가구)으로, 2018년 조합원 1인당 평균 1억3569만원의 부담금 예정액을 통보받았다. 그러나 조합의 자료 제출 지연과 산정 방식에 대한 이견, 정부의 재초환 폐지 논의 등이 맞물리면서 부과가 미뤄졌다.

서초구는 2021년 준공 이후 5년이 지나면 부담금을 징수할 수 없다고 보고 연내 부과를 추진하고 있다. 다만 국토부는 2024년 3월에 법이 개정된 만큼 개정법 시행 후 5년 내인 2029년까지 부과하면 된다는 입장이다.

재초환은 재건축 이후 시세차익에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 뺀 초과이익에 부담금을 매겨 국가가 환수하는 제도다. 재건축을 통해 얻은 평가이익 중 조합원 1인당 8000만원이 넘는 부분에 대해 최대 50%를 현금으로 납부하는 형태다. 2006년 도입돼 2013년부터 5년간 부과가 유예됐다가 2018년 재시행됐지만 강남권 재건축 단지에서는 실제 부과 사례가 나오지 않았다.

하지만 재초환 부담금 부과가 가시권에 들어오면서 강남권을 중심으로 재건축 단지 긴장감도 커지고 있다. 부담금 부과가 예상되는 단지는 전국적으로 60곳이 넘는 것으로 알려졌다. 서울에만 46개 단지, 약 1만8000가구가 몰려 있다. 지난 8월 입주를 시작한 서초구 ‘반포 래미안트리니원’(옛 반포 3주구)은 조합원 1인당 부담금이 최대 7억원에 달할 수 있다는 관측이 나온다. 2020년 평균 4억200만원의 부담금 예정액을 통보받았지만, 이후 일반분양가와 주변 아파트 시세가 오르면서 부담금 규모도 커졌다. 그러다 보니 재초환 부담금을 누가 내느냐에 따라 매물 호가가 달라지고 있다. 전용면적 84㎡의 경우 매도자 부담 조건인 35층 매물은 57억원, 매수자 부담 조건인 32층 매물은 51억5000만원에 나와 있다.

재건축 예정단지에는 재초환 부담이 변수로 떠올랐다. 송파구 잠실주공5단지의 경우 기존 34평형 조합원이 비슷한 규모의 새 아파트를 선택하면 수억원의 환급금이 예상되지만 재초환 부담금이 반영되면 얘기가 달라질 수 있다. 잠실동의 한 공인중개업소 대표는 “재초환 부담금이 확정되지 않은 상황에서 공사비와 금융비용까지 늘어나면 조합원들의 실제 수익을 가늠하기 어려워 재건축 추진에 부담이 될 수 있다”고 말했다.

신진영 기자 [e-mail]