대출 규제에도 집값 들썩

서울 집값, 2025년 2월 이후 18% ↑
성동·송파·마포·영등포順 높아
거래 규제로 매수심리 위축 속
덜 오른 지역 매수 ‘풍선효과’도
감소세 ‘토허 신청’ 9월 반등
“규제도 시간 지나면 내성” 지적

정부의 잇따른 대출·거래 규제에도 서울 아파트값이 진정되지 않고 오르는 것은 공급 부족에 불안을 느낀 수요자들이 자금 여력에 맞는 지역으로 눈을 돌려 매수에 나서고 있기 때문으로 분석된다. 이로 인해 상대적으로 저렴한 지역에 수요가 몰리는 ‘풍선효과’와 그동안 덜 오른 지역의 집값이 상승하며 지역 간 가격 격차를 좁히는 ‘갭 메우기’ 현상까지 나타나고 있다. 강남권 고가 아파트가 일부 가격 조정에도 높은 수준을 유지하는 가운데 서울 외곽으로 번지는 매수세와 전셋값 상승이 겹치며 서울 전체 집값 상승 압력을 키우고 있다.

언제까지 오르나 정부가 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 ‘10·15 대책’을 발표한 지 1년이 지난 가운데 서울 아파트값이 88주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 경신했다. 15일 한국부동산원이 발표한 10월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16% 올랐다. 사진은 이날 서울 동대문구의 한 부동산에 게시된 매물 안내문. 뉴스1

15일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률은 지난달 28일 0.09%에서 이달 5일 0.12%, 12일 0.16%로 2주 연속 확대됐다. 정부가 지난해 6·27 대출 규제를 시작으로 잇따라 부동산 대책을 내놓았지만 집값 상승세가 다시 가팔라진 것이다. 지난해 2월 첫째 주부터 이달 둘째 주까지 88주간 서울 아파트값은 17.93% 올랐다. 자치구별로는 성동구(28.47%)와 송파구(26.43%), 마포구(24.38%), 영등포구(22.73%), 광진구(21.92%) 순으로 상승률이 높았다. 다만, 초고가 주택이 많은 강남구(12.50%)와 서초구(14.93%)는 서울 평균을 밑돌았다.

서진형 광운대 교수(부동산법무학)는 “강남3구는 집값이 워낙 높아 주택을 구매할 수 있는 사람의 수가 제한되면서 수요가 줄어드는 것”이라고 했다. 주택 공급이 단기간에 늘어나기 어려운 상황에서 일부 수요자는 오히려 집값이 더 오르기 전에 주택을 구매하려는 움직임을 보이고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울과 경기 일부 지역에서 30대를 중심으로 집값이 더 오르기 전에 주택을 구매하려는 움직임이 나타나고 있다”고 했다.

다만 강력한 대출·거래 규제로 매수심리는 전보다 위축됐다. 국토연구원이 이날 발표한 ‘9월 부동산시장 소비자 심리조사’에 따르면 서울 주택매매시장 소비심리지수는 130.8로 전월(132.5)보다 1.7포인트 하락했다. 지난 7월(139.9) 이후 두 달 연속 내림세다. 서울에서 주택 매매 거래가 전월보다 감소했다고 응답한 중개업소도 39%로, 증가했다는 응답(8.3%)의 4배를 웃돌았다.

강남권의 매물 증가도 고강도 규제를 의식한 관망세 움직임과 무관치 않다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 강남구 아파트 매매 매물은 1만1853건으로 지난달 28일보다 4.6% 늘었다. 같은 기간 송파구는 6594건으로 7.9%, 서초구는 9926건으로 7.6% 증가했다. 높은 집값에 대출 부담까지 겹치면서 매수자들이 주택 구매를 미루고 있지만, 강남권의 가격 조정과 매물 증가가 서울 전체의 집값 하락으로 이어지지는 않고 있다.

그러나 올해 5월부터 8월까지 4개월 연속 줄던 서울 아파트 토지거래허가 신청 건수가 9월 다시 늘었다. 서울시에 따르면 9월 토지거래허가 신규 신청 건수는 3678건으로 집계됐다. 5월 6011건, 6월 5277건, 7월 4618건, 8월 3012건으로 감소세를 끊고 반등했다. 서울시는 지난 9월 발표된 정부 세제개편안에서 8·3 대책의 종합부동산세 부담 확대 방안이 일부 완화된 점이 영향을 미쳤을 것으로 본다.

14일 오후 서울 용산구 N서울타워에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지. 뉴시스

전세시장 불안 역시 집값 상승세를 떠받치는 요인으로 꼽힌다. 대출 규제로 매매를 미룬 수요가 전세시장에 머무르는 가운데 전셋값까지 오르면 일부 임차인이 주택 구매로 돌아설 수 있기 때문이다. 국토연구원에 따르면 지난달 서울 주택전세시장 소비심리지수는 122.8로 8월(120.7)보다 2.1포인트 상승했다. 서울 중개업소 중 임대인보다 임차인이 많다고 응답한 비율은 64%에 달한 반면 임대인이 더 많다는 응답은 9.8%에 그쳤다. 서울 아파트 전세가격 상승률도 지난 5일 0.16%에서 12일 0.18%로 확대됐다.

서 교수는 “전세가격이 크게 오르면 일부 임차인은 전세로 살기보다 집을 사는 것이 낫다고 판단할 수 있다”며 “전세가격 상승이 매매가격을 밀어 올리는 요인으로 작용할 수 있다”고 말했다.

대출과 거래를 제한하는 규제만으로는 집값 상승세를 억제하는 데 한계가 있다는 의견이 나온다. 권대중 한성대 일반대학원 교수(경제부동산학)는 “규제를 하면 당분간은 시장이 반응하지만 시간이 지나면 내성이 생기듯 큰 의미가 없어진다”며 “공급 부족과 풍부한 유동성 문제를 해결하지 못하면 어떤 대책을 내놓더라도 집값 상승을 막기 어렵다”고 말했다.

신진영·김세희 기자