세제개편 직격탄 맞은 압구정·은마…노·도·강 중심 ‘풍선효과’에 서울 집값 디커플링 극대화

서울 아파트 시장에 사상 유례없는 ‘디커플링(탈동조화)’ 현상이 뚜렷해지고 있다. 8·3 세제개편안과 고강도 대출 규제의 여파로 강남권 30억~50억원대 초고가 재건축 단지들은 수억원씩 가격을 낮추며 내리막을 걷는 반면, 노원·도봉·강북 등 서울 외곽의 중저가 단지들은 연일 신고가를 경신하며 가파른 상승세를 타고 있다.

서울 시내 아파트 단지 전경. 8·3 세제개편 여파로 강남권 고가 단지가 약세를 보이는 반면, 서울 외곽 중저가 단지는 신고가 행진을 이어가는 등 집값 디커플링 현상이 뚜렷해지고 있다. 연합뉴스

■ 압구정·은마 ‘억 소리’ 나는 하락…강남 3구 약세 전환

28일 국토교통부 실거래가시스템과 KB부동산 주택가격동향에 따르면, 최근 강남권 주요 재건축 단지에서는 직전 실거래가를 크게 밑도는 급매물이 잇따르고 있다.

실제로 대치동 은마아파트 전용 76.9㎡는 이달 초 30억2000만원에 거래되며 한 달 만에 3억2000만원 내렸고, 개포주공6단지 역시 직전 최고가 대비 5억원 가까이 떨어진 가격에 손바뀜됐다. 특히 압구정3구역 현대5차 전용 82㎡는 지난주 51억원에 거래돼, 올해 초 기록한 61억원보다 무려 10억원 이상 급락하는 등 초고가 단지의 낙폭이 두드러졌다.

이 같은 분위기는 통계로도 고스란히 나타난다. KB부동산 집계 결과 시가총액 상위 50개 대단지 아파트값을 뜻하는 ‘KB선도아파트50 지수’는 99.2를 기록하며 4개월 만에 하락세로 돌아섰다. 한국부동산원 통계에서도 동남권 아파트는 8·3 세제개편 이후 4주 연속 하락세를 기록하며 강북권과의 격차를 역대 최대치로 벌렸다.

■ 노·도·강·금천 등 외곽 중저가 단지는 ‘자고 나면 신고가’

반면, 강남권의 주춤한세와 달리 서울 외곽과 비강남권 중저가 단지들은 매수세가 몰리며 연일 신고가를 갈아치우고 있다.

노원구 상계주공7단지 전용 49㎡는 이달 중순 7억8000만원에 거래돼 불과 반년 만에 1억3000만원이 뛰었고, 도봉구 창동 동아청솔과 구로구 개봉동 현대아파트 등도 잇따라 신고가를 경신했다. 실제로 이번 달 노원구(2.32%), 중랑구(2.20%), 도봉구(1.95%) 등은 2%에 육박하는 가파른 월간 상승률을 기록하며 서울 전체의 집값 하방 압력을 방어하고 있다.

마포·용산·성동 등 이른바 ‘마용성’ 한강벨트 역시 20억원대 대단지들이 기존 고점을 유지하거나 신고가를 기록하며 굳건한 흐름을 보이고 있다.

■ 규제 타깃 바뀐 ‘핀셋 충격’…디커플링 당분간 지속

전문가들은 이 같은 기현상이 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 고가 주택 타깃형 세제 개편의 여파 때문이라고 분석한다. 세금 및 대출 압박이 고가 재건축이 집중된 강남권에 직격탄을 날린 반면, 실수요자들이 상대적으로 규제가 덜하고 진입 장벽이 낮은 외곽 중저가 및 전세난 지역으로 눈을 돌리면서 풍선효과가 발생했다는진단이다.

부동산 전문가들은 “강남권 고가 단지는 세제 불확실성과 고금리 장기화로 당분간 약세와 거래 잠김이 지속될 개연성이 높다”면서도 “외곽 지역의 경우 전세 매물 감소와 실수요 유입이 맞물려 당분간 지역별 쪼개기 장세가 이어질 것”이라고 내다봤다.

김수진 기자 [e-mail]