수도권 집값 66주 연속 상승에도 평택·이천 7%대 급락
평택 두 달 3254가구 입주 속 미분양 3511가구 적체해
이천 2380가구 공급 부담…대기업 호재보다 입주 폭탄

삼성전자와 SK하이닉스가 있어도 집값은 버티지 못했다.

삼성전자 평택캠퍼스 전경. 반도체 산업의 핵심 거점을 품은 평택은 대규모 입주 물량과 미분양 적체가 겹치며 수도권 아파트값 상승세 속에서도 집값이 하락했다. 삼성전자 제공

수도권 아파트값이 66주 연속 상승하는 동안 삼성전자 평택캠퍼스가 있는 평택과 SK하이닉스 본사가 있는 이천은 나란히 7% 넘게 떨어졌다.

대기업 일자리가 집값을 끌어올린다는 공식과 다른 결과다. 이유는 기업의 이름보다 그 지역에 풀린 주택을 실제 수요가 얼마나 받아낼 수 있느냐에 있었다.

◆평택, 미분양 3511가구인데 두 달 새 3254가구 입주

평택에서 가장 눈에 띄는 숫자는 공급량이다. 지난 7월 평택화양서희스타힐스센트럴파크1차 1554가구가 입주한 데 이어 8월에는 브레인시티대광로제비앙모아엘가 1700가구가 입주 일정에 들어갔다. 불과 두 달 동안 3254가구가 새로 시장에 나온 셈이다.

이미 쌓인 미분양도 적지 않다. 국토교통부 집계상 지난 7월 말 평택 미분양 주택은 3511가구였다. 수도권 전체 미분양 1만9459가구의 약 18%가 평택 한 곳에 몰려 있다.

신규 입주와 미분양이 동시에 가격을 누르는 구조다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향을 보면 지난해 6월 9일부터 올해 9월 14일까지 평택 아파트값은 7.17% 하락했다.

고덕신도시에서도 고점 회복은 쉽지 않다. 고덕동 고덕국제신도시파라곤 전용 84㎡는 지난 8월 6억원에 거래됐다. 2021년 9월 기록한 최고가 9억8000만원과 비교하면 3억8000만원 낮다. 삼성전자 평택캠퍼스라는 대규모 일자리가 있지만 주택 공급까지 자동으로 소화해주지는 못한 것이다.

◆이천은 미분양 줄었지만 2380가구 입주

이천은 평택과 조금 다르다. 미분양 상황 자체는 개선되고 있다. 올해 미분양관리지역에 포함됐던 이천은 지난 9월 주택도시보증공사(HUG) 발표에서 관리지역에서 빠졌다.

그렇다고 집값까지 바로 방향을 튼 것은 아니다. 지난 7월 힐스테이트이천역 1·2단지 1822가구가 입주했고, 8월에는 이천자이더리체 558가구가 뒤를 이었다. 두 달간 2380가구다.

짧은 기간 신규 주택이 한꺼번에 풀린 부담이 컸다. 같은 기간 이천 아파트값은 7.28% 떨어졌다. 수도권에서 낙폭이 가장 컸다. 평택보다도 하락 폭이 크다.

수도권 전체 아파트값이 66주 연속 상승한 기간이라는 점을 감안하면 흐름은 더 선명하다. 같은 기간 가격이 떨어진 수도권 시·군·구는 14곳이었다.

여주와 동두천, 시흥, 안성 등 경기 외곽 지역 상당수가 여기에 포함됐다. 집값 상승세가 수도권 전역에 고르게 번진 게 아니라는 얘기다.

◆공장이 있다고 그 지역에 집을 사는 건 아니다

평택과 이천 사례에서 주목할 점은 대기업의 존재 자체가 집값 상승을 보장하지 않는다는 사실이다. 대규모 사업장은 지역에 일자리와 소득을 만든다.

하지만 근로자가 반드시 사업장과 같은 행정구역 안에서 집을 사는 것은 아니다. 출퇴근 거리뿐 아니라 교통, 학군, 상권, 생활 인프라와 향후 자산가치까지 함께 따진다.

결국 지역 주택시장이 기업 효과를 얼마나 흡수할 수 있는지가 중요하다.

신규 주택이 수요보다 빠르게 늘어나면 대기업 사업장을 끼고 있어도 매물이 쌓인다. 기존 미분양까지 많다면 가격에 가해지는 압력은 더 커진다.

분당은 주거 수요와 입지 조건이 달라 평택·이천의 직접적인 비교 대상은 아니다. 분당의 상승세는 같은 기간 수도권 매수세가 어떤 조건을 갖춘 지역으로 향했는지 보여주는 참고 지표다.

분당구 아파트값은 같은 기간 32.54% 올랐다. 수도권 상승률 1위다. 광명시가 23.62%, 서울 성동구가 23.23%로 뒤를 이었다.

분당은 판교테크노밸리와 가깝고 강남 접근성이 높다. 이미 갖춰진 생활·교육 인프라에 1기 신도시 재정비 기대도 붙었다.

정비사업 움직임도 활발하다. 2024년 양지마을과 시범단지 등이 선도지구로 선정됐고, 올해 2차 특별정비구역 공모에는 50개 구역, 6만6037가구가 신청했다. 올해 지정 물량 1만2000가구의 5배가 넘는다.

재건축만으로 모든 차이를 설명할 수도 없다. 같은 1기 신도시인 일산 역시 노후계획도시 특별법 적용을 받고 선도지구가 선정됐지만 일산동구와 일산서구 아파트값은 같은 기간 3~4%대 하락했다.

삼성전자 평택캠퍼스와 SK하이닉스 본사가 있는 평택·이천의 아파트값 하락과 공급 부담을 나타낸 이미지. 평택은 7.17%, 이천은 7.28% 하락했다. 평택은 두 달간 3254가구가 입주했고 미분양은 3511가구, 이천은 2380가구가 입주했다. ChatGPT 생성 이미지

집값은 정비사업 호재 하나만으로 결정되지 않는다. 서울 주요 업무지구까지의 접근성, 실수요층의 규모, 공급 물량과 미분양, 재건축 사업성이 복합적으로 작용한다. 평택과 이천은 대기업을 품으면 집값도 오른다는 공식이 항상 통하는 것은 아니라는 점을 보여준다.

일자리가 많아도 단기간 공급되는 주택이 이를 웃돌면 가격은 눌릴 수 있다. 반대로 수요가 탄탄한 곳에 교통과 생활 인프라, 정비사업 기대까지 겹치면 매수세가 몰린다.

수도권 아파트값이 66주 연속 올랐다는 숫자 뒤에서 지역별 집값은 전혀 다르게 움직였다. 평택과 이천의 집값을 가른 것은 삼성과 SK라는 기업 간판이 아니라 쏟아진 공급 물량을 받아낼 실수요의 힘이었다.

김현주 기자 [e-mail]