3억원 대출 시 금리 3%→7.12% 재산정에 월 상환액 64만원 급증
7월 신규 주담대 금리 4.48% 상승세…고정형 비중 31.9%로 급락
혼합형·주기형 산정 방식 차이 뚜렷…대환 땐 LTV·DSR 규제 변수

“5년 동안 매달 126만원씩 갚았는데, 이제 190만원 가까이 내라고요?”

서울 시내 한 은행 영업점이 비교적 한산한 모습을 보이고 있다. 5대 시중은행의 5년 고정형 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어선 가운데, 2021년 전후 저금리로 대출받은 차주들이 금리 재산정 시점을 맞으면서 월 원리금 부담이 크게 늘고 있다. 뉴시스

2021년 전후 저금리로 주택담보대출을 받은 차주들이 하나둘 금리 변동 시점을 맞고 있다. 당시 3억원을 연 3%, 30년 만기 원리금균등상환으로 빌렸다면 월 상환액은 약 126만5000원이었다. 

5년간 원리금을 갚고 남은 잔액은 약 2억6672만원. 이 돈을 남은 25년 동안 갚으면서 금리가 연 7.12%로 바뀐다고 가정하면 월 상환액은 약 190만6000원으로 뛴다. 매달 64만1000원, 1년이면 769만원을 더 내야 하는 셈이다.

연 7.12%는 현재 5대 시중은행이 취급하는 5년 고정형 주담대 금리의 상단을 대입한 가상 계산이다. 5년 전 대출자 모두에게 이 금리가 그대로 적용되는 것은 아니다.

◆금리 상단 7% 넘었지만, 실제 평균은 4.48%

8일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 지난 2일 기준 5년 고정형 주담대 금리는 연 4.74~7.12%다. 은행별 가산금리와 우대금리, 차주 신용도에 따라 실제 적용 금리는 이보다 낮을 수 있다.

한국은행에 따르면 7월 예금은행의 신규취급액 기준 주담대 평균금리는 연 4.48%로 전월보다 0.12%포인트 올랐다. 2023년 11월 이후 2년8개월 만에 가장 높은 수준이다. 고정형은 연 4.76%, 변동형은 연 4.35%로 격차가 0.41%포인트까지 벌어졌다.

이 격차 때문에 차주들의 선택도 바뀌었다. 7월 신규 주담대 중 고정금리 비중은 31.9%로 한 달 전보다 5.8%포인트 떨어졌다. 

2014년 2월(31.8%) 이후 12년5개월 만에 가장 낮은 수준이다. 지난해 11월 90.2%였던 고정형 비중이 9개월 연속 하락한 결과다. 

당장 금리가 낮은 변동형을 택하는 차주가 그만큼 늘었다는 뜻이지만, 향후 기준금리가 더 오르면 변동형 차주의 부담이 먼저 커질 수 있다.

◆왜 올랐나…은행채 금리와 기준금리 동반 상승

고정형 주담대 금리를 끌어올린 건 시장금리다. 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 고정형 주담대의 기준이 되는 은행채 5년물(AAA) 금리는 지난 2일 연 4.498%를 기록했다. 

한 달 전인 8월3일(4.335%)보다 0.163%포인트 올랐다. 은행의 자금 조달 비용이 오르면 시차를 두고 신규 주담대 금리도 따라 오른다.

한국은행 기준금리 인상도 겹쳤다. 금융통화위원회는 7월16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로, 8월27일 다시 2.75%에서 3.00%로 올렸다. 

한은은 국내 경제 성장세가 예상보다 강해진 가운데 물가 상승률이 목표 수준을 웃돌 것으로 전망되고, 금융안정 위험에도 계속 유의할 필요가 있다고 설명했다.

◆같은 ‘5년 고정’이어도 5년 뒤 금리는 다르다

문제는 ‘5년 고정형’이라는 이름만으로 향후 금리를 단순 계산하기 어렵다는 점이다. 

금융위원회에 따르면 5년 혼합형은 처음 5년만 금리를 고정하고 이후 변동금리로 전환되는 상품이다. 반면 5년 주기형은 5년마다 금리를 다시 정하고, 그 금리가 다음 5년 동안 유지된다.

혼합형은 고정기간이 끝나면 코픽스나 금융채 등 기준금리에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼는 방식으로 변동금리가 정해진다. 

주기형은 약정 시점에 기준금리를 다시 반영해 다음 적용기간이 시작된다. 결국 중요한 건 5년 전 몇 %로 빌렸는지뿐 아니라, 당시 어떤 방식의 상품에 가입했는지다.

◆갈아타면 해결될까…대환 심사 조건도 제각각

금리가 뛰었다고 무조건 다른 은행으로 갈아탈 수 있는 것도 아니다. 대환은 원칙적으로 신규 대출 성격을 가져 담보가치와 상환 능력이 다시 심사 대상이 된다. 스트레스 DSR까지 적용돼 대출 한도가 과거보다 줄어들 수 있다.

그렇다고 대환하면 무조건 강화된 LTV·DSR을 다시 적용받는다고 단정하기도 어렵다. 

금융당국은 증액 없는 만기 연장이나 자행대환 등 일부 경우 DSR을 새로 심사하지 않는 예외를 두고 있고, 규제지역이라도 증액 없는 일부 대환대출에는 기존 취급 당시의 LTV를 적용할 수 있도록 한 조치가 있다. 실제 적용 여부는 대환 방식과 대출 목적, 증액 여부에 따라 갈린다.

5년 전과 현재의 주택담보대출 상환 부담을 비교한 이미지. 3억원을 빌린 차주의 월 원리금이 금리 상승으로 126만원에서 190만원 수준까지 늘어난 상황을 표현했다. ChatGPT 생성 이미지

5년 전 연 3% 안팎으로 빌린 3억원이 올해 곧바로 연 7.12%로 바뀌는 건 아니다. 그러나 저금리 때 묶어둔 금리의 유효기간이 끝나간다는 사실은 변하지 않는다. 

자신이 낼 돈이 얼마인지는 현재 최고금리가 아니라, 대출 약정서에 적힌 금리 전환 방식과 기준금리를 먼저 확인해야 정확히 알 수 있다. 126만원이 190만원이 될지는 결국 그 안에 적혀 있다.

김현주 기자 [e-mail]