광명 28.4%·동작 25.3% 상승세… 15억 대출 규제 속 수도권 중저가 단지로 매수세 집중

서울시내 아파트 모습. 뉴시스

최근 1년간 전국에서 아파트값이 가장 가파르게 상승한 지역은 경기 성남시 분당구로 나타났다. 강남·서초 등 기존 상급지의 가격 상승세가 둔화한 반면, 서울 비강남권과 서울 접근성이 뛰어난 경기 주요 지역이 상승장을 주도했다. 대출 한도 축소와 세제 규제가 초고가 주택에 집중되자 매수 수요가 상대적으로 부담이 덜한 준상급지로 분산된 영향으로 풀이된다.

7일 부동산 플랫폼 직방이 2025년 9월부터 2026년 8월까지 전국 아파트 매매시세를 분석한 결과, 경기 성남시 분당구의 매매가격은 29.5% 상승해 전국 1위를 차지했다. 재건축·리모델링 정비사업 기대감에 힘입어 야탑동·서현동·구미동 일대 단지가 가격 상승을 이끌었다.

경기 광명시(28.4%), 서울 동작구(25.3%), 경기 용인시 수지구(24.8%), 서울 광진구(23.8%)가 뒤를 이었다. 경기 하남시(22.8%), 서울 성동구(22.6%), 서울 성북구(22.4%), 경기 화성시 동탄구(21.4%), 서울 송파구(17.7%)를 포함해 상승률 상위 10개 지역은 모두 수도권(서울 5곳, 경기 5곳)이 차지했다.

◆ 강남권 ‘주춤’ 속 비강남·경기권 가파른 추격

서울 내부에서는 전통적 선호지인 강남권보다 비강남권의 약진이 돋보였다. 직전 1년간 22.6%를 기록했던 서울 강남구의 상승률은 최근 1년 6.8%로 축소됐다. 같은 기간 서초구 역시 19.3%에서 8.0%로 내려앉았다.

반면 성동구(15.6%→22.6%)와 동작구(12.7%→25.3%)는 상승폭을 대폭 확대하며 10위권을 지켰다. 광진구(12.0%→23.8%)와 성북구(4.6%→22.4%)도 큰 폭으로 반등하며 순위권에 안착했다.

경기권의 오름세는 더욱 거셌다. 분당구는 직전 1년(10.6%) 대비 오름폭을 3배 가까이 키웠다. 광명시 역시 철산동 재건축 단지를 중심으로 매수세가 붙으며 직전 1년(3.8%)과 비교해 상승폭이 28.4%로 확대됐다.

용인 수지·하남·화성 동탄 등도 직전 1년 상승률은 0.8~6.4% 수준에 불과했으나, 최근 1년 새 일제히 21.4~24.8% 뛰었다. 2026년 8월 31일 기준 3.3㎡당 가격은 하남 3710만 원, 광명 3556만 원, 용인 수지 2898만 원, 화성 동탄 2704만 원으로 집계됐다. 공급면적 112㎡ 기준 약 9억~12억 원대에 형성된 셈이다.

◆ 15억 대출 규제와 세 부담… ‘갈아타기’ 수요 자극

거래 지표에서도 뚜렷한 격차가 드러났다. 최근 1년 상위권에 오른 화성 동탄(+115.0%), 성북(+33.0%), 광명(+24.4%), 하남(+18.1%), 용인 수지(+13.6%)는 일제히 실거래 건수가 늘었다. 이와 달리 과천(-55.9%), 강남(-28.6%), 서초(-26.9%) 등 기존 상위권 고가 지역은 거래량이 급감했다.

이 같은 흐름은 잇따른 부동산 대책에 따른 시장 반응으로 해석된다. 지난해 발표된 10·15 대책으로 규제지역 내 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도가 줄었다. 올해 5월 다주택자 양도소득세 중과가 재개된 데 이어 8월 세제개편안을 통해 초고가 주택 보유세 강화 방안이 제시됐다. 대출과 세금 부담이 강남권 초고가 아파트에 집중되면서, 15억 원 이하 주택 비중이 높은 서울 비강남권과 경기 핵심지로 수요가 이동한 셈이다.

이들 지역은 동일하게 규제지역으로 묶여 있음에도 불구하고 탄탄한 강남 접근성과 우수한 주거 여건을 갖춰 실수요자의 ‘갈아타기’ 선택지가 된 것으로 풀이된다.

◆ 기준금리 3.00% 진입… 하반기 시장 변수는

하반기 주택시장은 상·하방 요인이 맞물려 혼조세를 보일 전망이다. 정부의 세제개편안은 실거주 1주택자의 세 부담을 덜어주는 반면, 초고가 주택에는 세 부담을 가중하는 구조를 취하고 있다.

금융 변수도 주택 매수세를 압박하고 있다. 기준금리는 7월과 8월 연이어 오르며 1년 9개월 만에 연 3.00% 수준에 도달했다. 대출 이자 상환 부담이 늘어남에 따라 차입을 통한 매수는 위축될 수 있다는 관측이 나온다.

반면 치솟는 전월세 가격 탓에 주거비 부담을 느낀 무주택 실수요자의 중저가 주택 매수는 지속되고 있다. 금리 상승과 대출 규제가 매수세를 제약하는 가운데, 전세난과 실수요 유입이 하방을 지지하며 지역·가격대별 시장 차별화가 심화할 것으로 보인다.

양다훈 기자 [e-mail]