동탄역 롯데캐슬 84㎡ 22억2500만원…분양가 4.6배
GTX-A·반도체 ‘겹호재’에 소형 65㎡도 20억원 거래
7월 규제지역·토허구역 지정…22억대 주담대 4억 불과

“10억 로또라더니 22억 찍었다고?”

경기 화성시 동탄구 동탄역 일대 아파트 단지 모습. ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용 84.70㎡는 지난 6월 22억2500만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 연합뉴스

2년 전 전국에서 294만명이 몰렸던 아파트가 이번엔 22억원대 실거래를 기록하며 다시 주목받고 있다.

경기 화성시 동탄구 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용면적 84.70㎡가 지난 6월 4일 33층에서 22억2500만원에 거래됐다. 해당 면적의 역대 최고가다. 5일 기준 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 이 거래는 신고가로 남아 있다.

2017년 분양 당시 전용 84㎡ 가격은 4억3800만~4억8200만원이었다. 최고 분양가와 비교하면 8년 반 만에 4.6배, 금액으로는 17억4300만원 뛴 셈이다.

◆294만명 몰렸던 ‘10억 로또’…이제는 22억원

동탄역 롯데캐슬은 이미 한 차례 전국적 관심을 받은 단지다. 2024년 7월 전용 84㎡ 무순위 청약 1가구가 최초 분양가인 4억8200만원에 나오자 294만4780명이 몰렸다.

당시 같은 면적 실거래가가 14억~15억원 수준이어서 10억원 안팎의 차익을 기대할 수 있다는 계산에 ‘10억 로또’로 불렸고, 신청이 몰리며 청약홈 접속이 지연돼 접수 일정도 하루 늘어났다.

이후 가격은 꾸준히 올랐다.

전용 84㎡ 최고가는 2022년 14억원, 2023년 16억2000만원, 2024년 16억6000만원, 지난해 17억5000만원을 거쳐 올해 20억원대 진입 후 6월 22억2500만원까지 치솟았다. 지난해 최고가보다 4억7500만원(27.1%) 높은 값이다.

작은 평형도 20억원 선을 넘었다. 전용 65.97㎡는 6월 6일 22층에서 20억원에 거래됐다. 같은 면적이 4월 11일 16억4700만원에 거래된 것과 비교하면 두 달 새 3억5300만원 올랐다.

◆동탄~수서 20분대…GTX-A에 반도체 호재까지

가격 상승의 배경으로는 교통망 변화가 먼저 꼽힌다. 2024년 3월 30일 GTX-A 수서~동탄 구간이 개통하며 이동 시간이 약 20분으로 줄었다.

동탄역에서는 GTX-A와 SRT를 함께 이용할 수 있고, 동탄역 롯데캐슬은 역과 백화점 등 상업시설을 낀 복합 역세권 단지다.

용인 이동·남사읍 일대에 조성 중인 첨단시스템반도체 국가산업단지도 기대를 더했다. 삼성전자 시스템반도체 생산시설 6기와 소재·부품·장비 기업이 들어설 예정이다.

국토교통부는 6월 30일 화성시 동탄구를 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정한다고 발표하면서(효력 7월 1일), 반도체 산업에 따른 집값 상승 기대와 GTX-A 개통 등 교통 인프라 개선을 근거로 들었다.

산업단지 조성이 곧바로 주택 수요 증가로 이어졌다고 보기는 이르다. 현재 집값에는 개선된 교통 여건과 함께 향후 일자리 확대, 배후 주거 수요 증가에 대한 기대감이 상당 부분 반영된 것으로 풀이된다.

◆22억 집에 주담대 ‘최대 4억’…매수 문턱 더 높아졌다

가격이 오를수록 살 수 있는 사람은 줄어든다. 현재 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대 한도는 시가 15억원 이하 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이다. 실제 대출액은 여기에 LTV·DSR이 추가로 적용된다.

22억2500만원짜리 아파트는 최대 4억원 한도 구간에 들어간다. 다른 부채 없이 4억원을 모두 빌린다고 가정해도 매매대금 중 18억2500만원은 자기자금으로 마련해야 한다.

규제도 거래 이후 한층 강해졌다. 정부는 급등세가 이어지자 화성시 동탄구를 지난 7월 1일부터 투기과열지구·조정대상지역으로, 경기도는 7월 5일부터 토지거래허가구역으로 추가 지정했다.

무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV는 40%로 강화됐다. 6월의 22억2500만원 거래와 같은 조건의 후속 거래가 나오기 어려워진 배경이다.

◆22억 신고가 찍었지만…관건은 후속 거래 지속성

22억2500만원이라는 신고가 기록은 여전히 유효하지만, 전용 84㎡의 거래가 모두 이 가격대에서 이뤄지는 것은 아니다.

실제로 가격이 급등한 5~6월 사이 동탄에서는 계약 해제 사례도 적지 않았다. 같은 단지 전용 84㎡가 5월 7일 20억8000만원(39층)에 체결됐다가 이후 취소된 것이 대표적이다. 당시 집값이 빠르게 오르자 기존 계약을 깨고 매물을 다시 내놓는 사례가 곳곳에서 나타났다.

2017년 분양가 4억8000만원대였던 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡가 올해 22억2000만원대 신고가를 기록했다. GTX-A 개통과 반도체 산업단지 기대가 맞물리며 가격이 크게 뛰었다. ChatGPT 생성 이미지

그런 가운데서도 6월 4일 22억2500만원 거래는 지금까지 신고가로 남아 있다. 관건은 이 가격대에서 비슷한 거래가 반복되느냐다.

특히 동탄은 7월 이후 규제지역과 토지거래허가구역으로 동시에 묶였고 대출 문턱까지 높아졌다. 동탄 ‘국평’은 22억원을 찍었다. 이제 관건은 추가 거래다.

김현주 기자 [e-mail]