서울 지가 5년간 17.69% 상승, ‘세금 낭비 방지’ 규제와 충돌하는 모양새

서울 송파구 롯데월드 타워에서 바라본 아파트 단지. 뉴스1

정부가 수도권 주택 공급을 신속하게 늘리기 위해 신축매입임대주택 확대를 추진 중이나, 토지 매입비와 공사비 상승으로 인해 사업성 확보가 어려워진 것으로 보인다. 공공의 주택 매입액을 산정하는 감정평가액이 실제 시세에 미치지 못해 민간 사업자가 이익을 내기 힘든 구조라는 분석이 나온다.

6일 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 토지가격은 전년 대비 평균 4.20% 상승한 것으로 집계됐다. 강남구가 6.18%로 가장 높은 상승률을 보였으며 용산구(6.15%), 서초구(5.19%), 성동구(4.84%), 마포구(4.36%) 등이 뒤를 이었다. 5년 전인 2020년과 비교하면 지난해 서울 지가 상승률은 평균 17.69%에 달한다. 올해 들어서도 5월까지 누적 1.89% 상승하며 오름세가 지속되는 흐름이다.

현재 서울의 주요 지역 토지 시세는 3.3㎡(1평)당 1억 원을 크게 웃도는 것으로 조사됐다. 강북 성수동이나 강남 도산공원 일대는 위치에 따라 평당 2억~2억5000만 원 수준인 것으로 파악된다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울 강남 일대에서 다세대주택을 지을 수 있는 이면도로 인근이 지금 평당 1억5000만 원을 넘는 수준”이라며 “땅값이 1억 원을 넘으면 개발해서 수익을 내는 데 한계가 있다”고 설명했다.

◆ 치솟는 공사비와 보수적 감정평가의 간극

매달 역대 최고 수준을 경신하는 공사비도 사업의 걸림돌로 작용한다는 관측이다. 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 지난 5월 건설공사비지수는 137.67을 기록하며 상승세를 이어가고 있다.

문제는 토지가격을 포함한 신축매입임대 매입가격이 보수적인 감정평가 방식으로 산정된다는 점이다. 지난해까지는 50가구 이상 규모의 수도권 신축매입임대를 한국토지주택공사(LH)가 사들일 때 ‘공사비 연동형 방식’을 적용했으나, 올해부터는 가구 수와 관계없이 감정평가로 일원화됐다. 감정평가액이 통상 시세보다 낮게 책정되다 보니 사업자가 원가를 회수하기조차 어렵다는 지적이 주택업계에서 나온다.

업계 관계자는 “현재 비아파트 시장이 침체된 상황이라 LH의 매입 확약으로 미분양 리스크를 없애기 위해 참여하는 것일 뿐”이라고 전했다.

경기도 구리시의 한 아파트 단지. 뉴시스

◆ 정부 ‘고가 매입 방지’ 기조 속 해법 찾기 난항

정부 역시 민간의 부담을 인지하고 대책을 내놓은 바 있다. 지난 5월 발표한 수도권 매입임대주택 공급 방안에 따라 LH가 선지급하는 토지 확보 지원금을 기존 70%에서 최대 80%까지 높였고, 초기 사업비에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 보증 지원도 강화하기로 했다.

하지만 민간 주택업계가 요구하는 매입가격의 실질적인 현실화가 이루어질지는 불투명하다는 해석이 지배적이다. 정부는 LH가 민간 주택을 국민 세금으로 고가에 사들이는 부작용을 경계하고 있기 때문이다. 실제로 이재명 대통령은 지난해 12월 국토교통부 업무보고에서 LH의 신축매입임대 사업과 관련해 고가 매입 소문을 언급하며 엄격한 관리를 주문한 바 있다.

양다훈 기자 [e-mail]