집값 단기 급등에 ‘3중 규제’ 조치
규제지역 확대는 결코 능사 아냐
재건축·재개발이 주택 공급 첩경

최근 집값이 대폭 오른 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 등 경기 비규제지역 3곳이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구, 7월1일 발효)과 토지거래허가구역(7월5일∼2027년 12월31일)으로 추가 지정된다. 어제 국토교통부는 투기적 매수를 사전 차단해 실수요자를 보호하고 주택시장 과열에 대응하고자 ‘3중 규제’로 묶게 됐다고 설명했다. 이들 지역은 작년 10·15 대책에 따른 풍선효과 덕에 투자 수요가 유입된 데다 최근 반도체 기업의 고액 성과급 호재까지 겹쳐 아파트값이 단기 급등한 바 있다. 이번 조치로 대출 규제는 강화되고, 이른바 ‘갭투자’(전세 낀 주택 구매)는 어려워져 단기적으로 집값 상승세는 둔화할 것으로 전망된다. 이로써 3중 규제를 받는 지역은 10·15 대책에서 묶인 서울 전역 25개 자치구와 경기 12곳 등 37곳에서 40곳으로 늘어났다.

수요 규제 위주의 부동산 대책이 역설적인 결과를 가져온 데 대한 정부 차원의 냉정한 진단이 필요한 시점이다. 이번에 추가로 3곳이 지정됐다는 소식에 시장에선 벌써 인접한 비규제지역 집값이 오르는 풍선효과가 거론된다. 구리에 인접한 남양주 다산·별내신도시를 비롯한 수원시 권선구, 화성시 병점구, 안양시 만안구, 용인시 처인구 등이다. 집값 안정을 위해 규제지역을 확대하는 게 결코 능사는 아니다.

정부의 부동산 정책 타깃이 된 서울만 봐도 규제의 역설이 도드라진다. 지난해 6·27 대책부터 규제 강화 기조가 이어졌으나 지난 23일 기준 서울 아파트 평균가는 2021년 고점보다 22.4% 올랐고, 전고점을 넘어선 자치구는 20곳에 달했다. 경기에서도 규제지역인 성남 분당구와 과천 등이 최고치를 갈아치웠다. 서울에선 신규 입주물량 부족과 전세의 월세화 심화 탓에 전·월세마저 뛰면서 서민들은 주거 불안에 시달리고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 지난달까지 서울 아파트의 전세 누적 상승률은 작년 동기의 약 6배, 월세는 약 4.3배였다. 최근 들어 임차 물량을 찾지 못한 세입자들의 수요가 몰린 중저가 아파트가 가격 상승을 주도하는 양상이다.

김용범 대통령실 정책실장은 지난 24일 관훈토론회에서 “닥치고 (주택을) 지어야 한다”고 했는데, 그 말이 정답이다. 시급히 실천에 옮겨야 한다. 양질의 주택을 가장 효율적으로 공급하는 방법은 민간 중심의 재건축·재개발이라는 점은 부인할 수 없는 사실이다. 공공 주도 개발만 고집하면서 민간 규제 풀기를 주저한다면 결과는 뻔하다.