주민 동의부터 내국인 제한까지... ‘규제 샌드박스’ 모르면 노후 자금만 날린다

건축법상 업무시설인 오피스텔에서의 숙박업 운영은 현행법상 불법이다. 게티이미지뱅크

평생 일해온 직장을 은퇴하고 경기 광명시의 한 아파트에 거주하는 김모(64) 씨는 최근 남는 방을 활용해 공유숙박업(에어비앤비)을 해보려다 깊은 한숨에 빠졌다. 자녀들은 모두 출가했고, 빈방을 외국인 관광객에게 내어주면 노후 자금에 보탬이 될까 싶어 호기롭게 침구류까지 새로 장만했다. 하지만 시작부터 거대한 법적 장벽에 부딪혔다.

◆ “주민 동의 없으면 불법”... 까다로운 합법의 문턱

김 씨가 구청에 문의해 받은 답변은 당혹스러웠다. 아파트에서 공유숙박을 하려면 해당 동 주민들의 동의서를 일일이 받아와야 한다는 조건이 붙었기 때문이다. “내 집에서 손님 좀 받겠다는데 이웃 눈치까지 봐야 하느냐”며 불만을 토로하던 김 씨를 더 좌절시킨 건 ‘내국인 숙박 불가’ 원칙이다. 현행법상 아파트를 활용한 외국인관광 도시민박업은 한국인을 손님으로 받을 수 없다.

이처럼 은퇴 후 소자본 창업으로 공유숙박을 꿈꾸는 이들이 늘고 있지만, 한국의 숙박업 체계는 전문가조차 혀를 내두를 정도로 복잡하다. 현재 국내 숙박업종은 무려 27개에 달한다. 업종별로 요구하는 건축물의 종류와 거주 여부, 소방 시설 기준이 제각각이라 일반인이 정확한 기준을 알기란 쉽지 않다.

◆ 오피스텔은 무조건 ‘불법’... 적발 시 벌금 1000만 원

가장 많은 오해가 발생하는 지점은 오피스텔이다. 역세권에 위치해 숙소로 제격인 오피스텔은 현행법상 어떤 경우에도 공유숙박이 불가능하다. 건축법상 업무시설로 분류되기 때문이다. 

에어비앤비 플랫폼 역시 2024년 10월부터 신규 숙소에 대해 영업신고증 제출을 의무화하며 필터링에 나섰다. 하지만 여전히 ‘단기 임대’라는 이름을 빌려 불법 운영되는 사례가 적지 않다. 이를 어기고 운영하다 적발되면 공중위생관리법 위반으로 1년 이하의 징역이나 1000만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있어 주의가 필요하다.

지난 14일 서울 중구 명동에서 관광객들이 민소매와 반팔을 입고 있다. 뉴시스

◆ 합법적 ‘틈새시장’... 규제 샌드박스와 한옥이 답

도심에서 내국인 손님을 합법적으로 받는 길이 아예 없는 것은 아니다. 정부가 서울과 부산 등 일부 지역에서 운영 중인 ‘규제 샌드박스’ 실증 특례를 이용하는 방법이 있다. 특정 플랫폼을 통해 등록하면 연간 180일까지는 내국인 숙박이 허용된다. 또한 한옥 체험업으로 등록된 숙소라면 지역과 상관없이 내·외국인 모두를 맞이할 수 있다.

숙박업계 관계자는 “최근 이웃 주민이나 경쟁 업체의 신고가 늘고 있어 무허가 운영의 리스크가 매우 커졌다”며 “지방행정 인허가 데이터 개방 홈페이지를 통해 해당 주택이 합법적으로 등록 가능한 곳인지 반드시 사전에 확인해야 한다”고 제언했다. 

공유경제의 취지는 좋지만, 촘촘한 법망을 이해하지 못한 채 뛰어들었다가는 ‘은퇴 후 범법자’라는 주홍글씨를 얻을 수 있다. 철저한 사전 전략과 법적 검토만이 안전한 노후 수익을 보장할 수 있는 유일한 길이다.

양다훈 기자 [e-mail]