월소득 397만원 vs 집값 10억…격차 20배 구조 고착화
대출 비중 49.7% ‘압도적 1위’…주택 시장 주도층으로 부상
서울 59㎡ 평균 4억8000만원대 대출…경기권은 빚 비중 56%

“집은 샀죠. 그런데 계산해보면 제 돈보다 빚이 더 많더라고요.”

30대가 주택 구입 대출의 절반(49.7%)을 차지하며, 자기자본보다 대출 비중이 커지는 구조가 시장의 기본 패턴으로 자리 잡고 있다. 게티이미지

출근길 지하철 안. 직장인 이모(38) 씨는 스마트폰 화면 속 대출 계산기를 넘기다 월 상환액 숫자에서 시선이 멈췄다. 집을 샀다는 사실보다, 앞으로 매달 빠져나갈 돈이 먼저 실감나는 순간이었다.

그날 이후 기준이 달라졌다. 집값이 아닌 ‘내가 감당할 수 있는 대출’이 먼저였다. 월 397만원을 벌어 10억원대 집을 산다. 계산은 단순하다. 결국 절반은 대출이다. 이 체감은 실제 수치에서도 그대로 확인된다.

14일 국가데이터처 ‘임금근로자 평균소득 통계(2024년 기준)’에 따르면 30대 임금근로자의 평균 소득은 월 397만원 수준이다.

연소득 약 4800만원과 비교하면 서울 아파트 가격 10억원 안팎은 약 20배 수준이다. 소득만으로는 접근 자체가 어려운 구조다. 30대 임금 기준으로 보면, 서울 평균 주택 가격은 약 20년치 소득에 해당한다.

◆30대 대출비중 49.7%…‘2건 중 1건’ 대출 의존 구조

KB부동산이 최근 1년간 주택 거래 및 대출 데이터를 집계한 결과, 주택 시장의 중심은 30대였다. 전체 대출 건수 중 30대 비중은 49.7%로 사실상 절반을 차지했다.

40대(27.9%), 50대 이상(17.9%)과 비교하면 격차는 더욱 뚜렷하다. 자산을 축적한 세대가 아닌, 대출을 감수한 세대가 시장을 움직이고 있는 구조다.

지역별 흐름에서는 ‘밀려난 수요’가 선명하다. 서울의 30대 대출 비중은 44.6%였지만, 경기도는 39.8%로 나타났다. 같은 기간 기준 경기도 대출 건수는 서울보다 약 2배 많았다.

서울 접근이 어려워진 30대 수요가 가격 부담이 상대적으로 낮은 경기권으로 이동하며 ‘외곽 확장형 매수’ 흐름이 뚜렷해진 모습이다. 선택이라기보다 밀려난 이동에 가깝다는 해석이 나온다.

대출의 무게는 더 커졌다. 서울에서 전용 59㎡ 아파트를 매입한 30대는 평균 약 4억8000만원대를 빌렸다. 평균 거래가 약 9억8000만원대의 절반 수준이다.

경기도는 상황이 더 가파르다. 전용 59㎡ 기준 대출 비중은 56%, 84㎡는 52%까지 올라갔다. 일부 구간에서는 자기자본보다 부채가 더 많은 ‘자본 역전’ 구조가 현실화됐다. 집값 대비 대출 비중이 50%를 넘는 사례가 늘고 있다는 의미다.

◆집값보다 ‘대출 한도’…시장 기준이 바뀌었다

이 흐름은 선택이 아닌 구조에 가깝다. 한국은행에 따르면 최근 기준 가계신용 잔액은 약 1970조원 수준으로 역대 최대다.

금융당국의 스트레스 DSR 규제가 강화되는 가운데, 시장은 점점 ‘집값’이 아닌 ‘대출 가능 한도’에 따라 움직이고 있다. 결국 ‘얼마를 모았는가’보다 ‘얼마까지 빌릴 수 있는가’가 주거지를 결정하는 기준으로 바뀌었다.

서울 집값 부담이 커지면서 30대 수요가 경기권으로 이동하고, 일부 구간에서는 대출 비중이 50%를 넘는 흐름이 나타나고 있다. 게티이미지

자산이 부족한 30대는 미래 소득을 담보로 시장에 조기 진입하고 있지만, 금리 변동이나 경기 상황에 따라 부담은 그대로 현실이 된다. 금리가 1%만 움직여도 월 상환액이 수십만원씩 늘어나는 구조다.

이 씨의 선택이 특별한 건 아니다. 지금 집을 산 사람들 대부분이 비슷한 계산을 거친다. 모은 돈보다, 얼마나 빌릴 수 있는지를 먼저 따져본다.

그렇게 집을 사고 나면 생각도 달라진다. ‘내 집’이라는 말보다, 매달 돌아오는 상환일이 먼저 떠오른다. 달력 속 날짜 하나가 생활의 기준이 되는 식이다. 결국 이 시장에서 중요한 질문은 하나로 좁혀진다. 지금 이 대출, 끝까지 감당할 수 있느냐는 문제다.

김현주 기자 [e-mail]