성동구 갭투자 비중 26% → 6% 급감... ‘10·15 대책’ 실거주 의무에 지방 큰손 포기

5일 서울 강남구의 한 부동산 중개업소 모습. 연합뉴스

서울 아파트를 사들이던 외지인들의 발길이 9년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 강력한 대출 규제와 서울 전역을 묶은 토지거래허가구역 지정이 외지인의 ‘갭투자’ 통로를 사실상 봉쇄했기 때문이다. 반면 서울 진입이 막힌 거주자들은 역으로 수도권과 지방 아파트로 눈을 돌리는 ‘역원정’ 현상이 나타나고 있다.

◆ “실거주 아니면 사지 마라”... 상경 갭투자 9년 만에 최저

5일 한국부동산원이 공개한 매입자거주지별 아파트 매매거래 분석 결과에 따르면, 최근 4개월(지난해 11월~올해 2월) 서울 아파트 거래 2만810건 중 타지역 거주자의 매수 비중은 18.81%를 기록했다. 이는 직전 4개월(23.06%) 대비 5%포인트가량 급감한 수치이며, 2017년 이후 약 9년 만에 가장 낮은 비중이다.

이 같은 현상은 지난해 발표된 ‘10·15 대책’의 영향이 결정적이었다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 의무가 부여되자, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천 차단됐다. 여기에 대출 가능 금액이 2억~6억원 수준으로 줄어든 점도 외지인의 진입 장벽을 높였다.

◆ 갭투자 성지였던 ‘한강벨트’ 직격탄

특히 지난해 집값 상승을 주도했던 ‘한강벨트’ 지역의 하락세가 뚜렷하다. 성동구는 대책 직전 외지인 매수 비중이 26.07%에 달했으나, 대책 발표 후 6.8%로 급락했다. 마포구(26.5% → 19.5%)와 영등포구(27.9% → 18.9%) 등 주요 지역도 줄줄이 고개를 숙였다.

성동구의 한 공인중개사는 “토허구역 묶인 뒤로 지방에서 걸려오는 갭투자 문의는 거의 끊겼다”며 “전용면적 84㎡ 아파트값이 20억~30억원을 넘어가니 대출 규제 압박도 상당하다”고 말했다.

◆ 서울 사람들은 ‘역원정’... 규제 피한 내집마련 가속

서울 진입이 어려워진 사이 서울 거주자들의 타지역 매수 비중은 오히려 늘었다. 최근 4개월간 서울 거주자의 타지역 아파트 매수 비중은 6.29%로 대책 직전(5.62%)보다 확대됐다. 이는 2022년 이후 약 4년 만에 가장 높은 수치다.

이는 단순 투자보다는 ‘규제 회피형 실수요’가 움직인 결과로 풀이된다. 자금력이 부족한 서울 서민들이 대출 규제와 실거주 의무를 피해 인근 수도권이나 지방으로 밀려나고 있다는 분석이다.

◆ 향후 전망 및 전문가 제언

전문가들은 당분간 서울 내 갭투자가 부활하기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 5월로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 변수가 남아 있어 시장의 눈치싸움은 치열해질 전망이다.

한국투자증권 김규정 부동산전문위원은 “서울 전체가 규제 구역으로 묶이면서 내 집 마련 자금이 부족한 서민들이 수도권 외곽으로 밀려 나가는 양상을 보이고 있다”며 “실거주 의무와 대출 규제가 유지되는 한 외지인의 서울 진입 문턱은 계속 높을 것”이라고 분석했다.

양다훈 기자 [e-mail]