적막한 강남·붐비는 강북…달라진 2026년 봄 이사철 풍경
15억원 이하 중저가 거래 집중…실거주 중심 이동 흐름 뚜렷
전셋값 상승·대출 부담 속 외곽 ‘주거 방어형 매수’ 확산

13일 오후 서울 강북구 미아동의 한 공인중개사무소. 신혼부부로 보이는 30대 남녀가 매물 가격이 적힌 화이트보드 앞을 쉽게 발걸음을 떼지 못하고 있었다.

외곽 지역 아파트 거래 흐름 변화가 감지되면서 서울 주택 시장 구조 전환 조짐이 나타나고 있다. 게티이미지

“2년 전 4억원대였던 전셋값이 지금은 6억원 가까이 됐어요. 빌라 전세는 불안하고 차라리 대출을 더 얹어 외곽 아파트라도 사는 게 낫겠다는 생각이 들었습니다.”

최근 서울 주택 시장의 온기는 강남보다 외곽 지역에서 먼저 감지되는 분위기다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 올해 들어 서울 아파트값은 완만한 상승 흐름을 이어가고 있으며 상승 움직임 역시 외곽 지역에서 상대적으로 먼저 나타나는 양상이다.

◆‘15억원 이하’ 거래 쏠림…실거주 이동 가속

금리 부담과 대출 규제 영향 속에 중저가 주택 중심 거래 구조가 더욱 뚜렷해지고 있다는 분석이 나온다. 한국은행의 금융안정 관련 자료에서도 최근 수도권 주택 거래 흐름에서 고가 주택보다 실거주 목적 중저가 주택 비중이 확대되는 움직임이 관찰된다.

국가데이터처 인구이동 통계 역시 이러한 변화를 설명하는 배경 지표로 해석된다. 최근 발표된 자료에서는 서울 자치구 간 이동 사유 가운데 ‘주택’ 요인이 차지하는 비중이 이전보다 높아진 흐름이 나타났다. 주거비 부담과 전세 시장 불안이 외곽 이동 요인으로 작용했을 가능성이 제기된다.

전문가들은 최근 시장 변화의 핵심을 ‘자산 증식’보다 ‘주거 방어’에서 찾고 있다. 금리와 전셋값, 대출 여건이 동시에 압박 요인으로 작용하면서 실수요자의 선택지가 빠르게 좁아지고 있다는 진단이다.

◆외곽부터 번진 거래 온기…내 집 마련 전략도 달라졌다

현장 체감 온도는 통계보다 빠르게 움직이고 있다. 노원구 상계동 주요 단지에서는 올해 들어 매수 문의와 계약 체결이 늘었다는 중개업소 설명이 이어진다. 일부 소형 면적대는 가격 하락세가 멈추고 반등 흐름을 보이는 사례도 나타나고 있다.

반면 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 강남권 일부 대단지에서는 거래 공백 구간이 이어지는 모습도 관찰된다. 주말 오후에도 중개업소 상담 고객이 줄어드는 등 체감 거래 위축 분위기가 이어지고 있다는 현장 반응이 나온다.

실거주 중심 중저가 거래가 확대되며 강남권보다 외곽 지역 단지에서 먼저 시장 온기가 형성되는 분위기다. 게티이미지

향후 금리 방향과 대출 규제 정책 변화에 따라 시장 변동성은 여전히 남아 있다. 다만 당분간은 내 집 마련이 시급한 30~40대 실수요자의 7억~9억원대 매수 움직임이 외곽 지역 가격의 하방 경직성을 일정 부분 지지할 가능성이 있다는 전망이 제기된다.

같은 날 저녁 강남의 불 꺼진 대단지 아파트 단지와 달리 노원구 한 아파트 앞에는 이삿짐 사다리차 불빛이 이어졌다. 2026년 봄 서울 집값의 방향은 투자 기대보다 ‘살기 위한 선택’이 먼저 움직이고 있음을 보여주는 장면이었다.

김현주 기자 [e-mail]