[김정식칼럼] 토지거래허가제의 득실

갭투자 막아 집값 상승 억제
재산권 침해로 투자위축 우려
시장경제 신뢰 하락·자본 유출
부작용들 인식해 조기 해제를

서울 집값을 잡기 위해 정책당국은 서울 전역과 수도권 12개 지역에 토지거래허가제를 시행하고 있다. 1978년 토지 투기를 억제하기 위해 도입된 이 제도는 지금은 주택거래 시 정부의 허가를 받도록 하는 주택거래허가제로 사용되고 있다, 1주택자로서 실거주 2년을 의무화하고 주택 매입 자금조달에 대한 소명이 된 경우 정부는 주택 매매를 허가해 주고 있다. 토지거래허가제는 다주택과 전세를 낀 주택 구매를 규제해 투기를 억제하고 집값을 안정시키는 이점이 있다. 그러나 부작용 또한 많다.

먼저 시장경제체제의 근간을 흔들 수 있다. 자본주의 시장경제하에서 사유재인 주택거래에 정부의 허가를 필요로 하는 규제는 헌법상 보장된 사유재산권 침해 논란을 불러일으킬 수 있다. 주택거래 허가제도의 사례 또한 다른 나라에서는 찾아보기 힘들다. 외국인의 경우 토지나 주택 구입에 있어 허가제를 시행하는 국가는 있으나 내국인의 주택거래에 있어 정부의 허가를 얻어야 하는 경우는 없기 때문이다. 자본주의체제를 유지하기 위해서는 재산권에 대한 과도한 정부개입에 신중해야 한다. 시장경제체제에 대한 신뢰도 하락으로 투자가 위축되면서 저성장이 심화될 수 있다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수

투자자들의 불안감을 중폭시켜 자본유출과 환율상승을 불러온다. 토지거래허가제는 주택 외에 다른 분야에도 과도한 정부개입이 있을 수 있다는 불안감을 증폭시켜 외국인은 물론 내국인도 국내투자를 줄이고 해외투자를 늘리게 된다. 자본유출은 환율을 높여 수입물가를 높일 뿐만 아니라 내수 침체와 고용 감소의 부작용을 초래한다. 자본시장이 개방된 경제에서 글로벌 스탠더드에 맞지 않는 주택거래 허가제도는 한국경제의 불확실성을 높인다는 점에서 경계하지 않을 수 없다.

집값 안정에도 실패하게 된다. 토지거래허가제는 투기를 억제해 서울 집값을 잡기 위한 정책이다. 그러나 그동안 다주택자에 대한 강력한 규제로 지금 서울 집값 상승은 투기보다 시중 유동성 증가와 서울 거주 실수요가 늘어나는 데에 그 원인이 있다. 저금리로 유동성이 늘어나고 또한 수도권에서 서울 진입이 어려운 열악한 교통인프라 때문에 서울 시내 거주 수요가 늘어나면서 집값이 오르고 있기 때문이다. 여기에 1주택에 대한 과도한 세제 혜택으로 강남 한강변 지역의 똘똘한 한 채 수요가 몰리면서 가격이 상승하고 있으며 시차를 두고 강북과 수도권으로 파급되고 있다. 이렇게 보면 토지거래허가제는 주택거래를 제한해서 일시적으로 가격 상승을 막을 수는 있으나 집값 안정의 근본적인 해결책은 되지 못한다.

금융부실이 늘어나면서 금융위기 위험에 노출될 수 있다. 가계 자산의 70% 이상을 부동산으로 보유하고 있고 가계부채가 크게 늘어나 있다. 환율이 높아지면서 대출금리도 오름세를 보이고 있다. 이런 상황에서 주택거래 제한이 장기화될 경우 가격이 폭락하면서 가계부채 부실 가능성이 커지게 된다. 특히 내수침체와 미국 관세정책으로 불확실성이 커진 한국경제는 지금 그 어느 때보다 충격에 취약한 상태다. 주택거래가 급감하고 있는 상황에서 토지거래허가제는 심각한 부채위기를 초래할 것이 우려된다.

토지거래허가제의 득실을 보면 득보다 실이 더 크다는 것을 알 수 있다. 정책당국은 토지거래허가제 부작용의 심각성을 인식할 필요가 있다. 시장경제체제에 대한 신뢰도 하락과 투자자들의 불안감 증폭으로 인한 자본유출, 그리고 부채위기의 가능성을 고려하면 토지거래허가제 지정을 조기에 해제하는 것이 바람직하다. 정책당국은 토지거래허가제보다 서울 집값 상승이 근본적 원인을 해소하는 데에 주력해야 한다. 집값 상승의 진원지에 대한 핀셋 규제를 강화하고, 1주택에 대해 과도한 혜택을 주는 현행 양도소득세와 보유세제를 개선할 필요가 있다. 또한 수도권 신도시에서 직장이 있는 서울로 출퇴근이 원활하도록 교통인프라를 확충해서 서울 수요를 분산시켜 서울 집값을 안정시켜야 한다. 지금은 정책당국의 올바른 대책 마련이 절실히 필요한 시기다.

김정식 연세대 경제학부 명예교수