실거주 의무 피하려 경매 몰린다… 서울 낙찰가율 연일 고공행진

전국 아파트 경매 3136건… 낙찰률 39.8%, 평균 응찰자 7명으로 감소

4일 서울 성동구 응봉산에서 강남권 아파트 단지 등이 보이고 있다. 뉴스1

토지거래허가제(토허제)로 매수심리가 쪼그라든 서울 핵심 지역에서 경매 시장이 ‘대체 거래창구’ 역할을 하며 과열 양상을 보이고 있다. 경매는 실거주 의무나 허가 절차가 없어 규제의 사각지대로 남아 있기 때문이다. 마포·성동·광진구 등에서는 아파트 낙찰가율이 100%를 넘기며 감정가 이상의 고가 낙찰이 일상화되는 분위기다.

4일 경·공매 데이터기업 지지옥션이 발표한 ‘2025년 11월 경매동향보고서’에 따르면, 전국 아파트 경매 진행건수는 3136건으로 전월 대비 약 6% 증가했다. 낙찰률은 39.8%로 전달보다 4.2%포인트 상승했다. 대구 등에서 법인 소유 아파트가 저가에 낙찰되며 전체 낙찰률을 끌어올린 영향이다.

낙찰가율은 86.6%로 전월보다 1.0%포인트 떨어졌다. 평균 응찰자 수 역시 7.0명으로 올해 1월(6.6명) 이후 가장 낮은 수준을 보였다. 시장 참여는 유지되지만 고가 경쟁은 다소 식은 모습이다.

낙찰률은 경매 물건이 실제로 얼마나 거래됐는지를 나타내는 지표이고 낙찰가율은 감정가 대비 얼마에 낙찰됐는지를 보여준다. 시장의 활발함은 낙찰률로, 가격의 열기는 낙찰가율로 판단한다.

11월 서울 아파트 경매 진행건수는 153건으로 2년 6개월 만에 최저치를 기록했지만, 낙찰률은 50.3%로 전월 대비 10.7%포인트 뛰었다. 특히 마포·성동·광진구 등 토허제 적용 지역에서 낙찰가율이 100%를 넘긴 자치구가 11곳에 달했다.

토허제의 영향이 크다. 허가구역에서는 매매 시 실거주 의무(2년)가 적용되고 대출규제가 있고 자금조달소명서를 제출해야 하는 등 절차가 까다롭고 복잡해 일반 거래가 사실상 멈춰 있다.

그러나 경매는 법원의 매각이기 때문에 허가를 받지 않아도 되고 실거주 요건도 없다. 이 때문에 실수요와 투자수요 모두가 경매로 몰리며 경쟁이 과열되는 구조가 만들어졌다.

경기도는 규제지역 중심으로 낙찰가율이 강세를 유지했고, 인천은 낙찰률이 35.5%로 지난해 6월 이후 최고치를 기록했다. 지방은 충북·대구 등 일부 지역을 제외하면 지역별 편차가 뚜렷하게 나타났다.

부동산 업계 관계자는 “토허제로 핵심 지역의 매물이 잠기면서 ‘살 수 있는 집은 경매뿐’이라는 말이 나올 정도”라며 “규제를 우회한 수요가 경매 시장으로 집중되면서 감정가 이상의 입찰이 당분간 더 이어질 가능성이 있다”고 말했다.

양다훈 기자 [e-mail]