강남보다 더 뛴 도시, 과천… 지금 무슨 일이? [부동산+]

최근 1년 집값 22.7% 급등… 강남 20.4%·서울 평균9.3% 모두 앞질러

과천 아파트 단지 전경. 국민평형 84㎡가 30억 원을 넘나들며 강남보다 높은 상승률을 보이고 있다. 뉴스1

“과천 84㎡ 30억 넘는다더니… 진짜 그렇게 올랐나요?”

출근길 지하철에서 부동산 앱을 보던 40대 직장인 A씨는 최근 과천 시세 그래프를 보고 눈을 의심했다. 불과 1년 전만 해도 ‘강남 인접 신축’ 정도로 평가받던 과천 아파트값이 이제는 국민평형 84㎡ 기준 30억 원을 넘나들며 일부 강남권을 추월하는 상승률을 기록하고 있기 때문이다.

경기도 과천 집값이 심상치 않다. 서울 강남3구보다 높은 상승률을 보이며 전국 상승률 1위를 차지했고, 주요 단지들은 30억 원대 진입이 현실화됐다. 전문가들은 과천이 더 이상 ‘서울 출근 도시’가 아니라, 판교급 일자리와 GTX 교통망을 갖춘 ‘자족 신도시’로 체질 전환이 완료된 결과라고 입을 모은다.

1일 KB국민은행 자료에 따르면 2024년 9월~2025년 10월 동안 과천 아파트값은 22.7% 뛰며 전국 시·군·구 중 상승률 1위를 기록했다.

과천 아파트값의 상승 폭은 전국에서 가장 컸다. 최근 1년 동안 22.7%나 뛰어 전국 1위를 기록했다. 같은 기간 서울에서도 강세 지역으로 꼽히는 강남구는 20.4% 올라 2위를 차지했지만, 과천 상승률에는 미치지 못했다.

서울 전체 평균 상승률은 9.3%로 과천의 절반 수준에 불과했다. 수도권 대표 인기 지역인 성남 분당구 역시 14.9% 오르며 높은 상승률을 보였지만, 과천과 비교하면 약 7%p 낮은 수준이다.

부동산 강세 지역으로 꼽히는 분당보다도 7%p 이상 높은 상승폭을 보여 ‘과천 쏠림’이 확연히 드러났다.

실제 거래에서도 ‘30억 시대’가 이미 가시권에 들어왔다.

과천푸르지오써밋(2020년 입주) 전용 84㎡는 10월에 28억에 거래됐다.

또 프레스티어자이(2027년 입주 예정) 전용 84㎡ 입주권 역시 9월에 25억 7천267만 원에 손바뀜하며 고가 거래 흐름을 이어갔다.

재건축 추진 단지인 주공10단지 전용 83㎡도 10월에 28억 500만 원에 거래되면서, 규제 완화 이후에도 신고가 행진이 이어지는 분위기다.

‘10·15 부동산 대책’ 발표 이후에도 거래가 끊기기는커녕 연달아 신고가가 갱신되고 있다.

전문가들은 과천의 강세를 단순한 ‘서울 옆 도시’의 반사 효과로 보지 않는다.

과천은 ▲첨단기업 입주 ▲GTX 중심 초광역 교통망 ▲도시 전체의 신축화라는 세 가지 핵심 요소를 동시에 충족한 지역이라는 점에서 상승을 지지하는 구조가 탄탄하다는 분석이다.

가장 큰 동력은 과천지식정보타운이다.

이곳에는 IT·게임 선도기업뿐 아니라 JW중외제약·광동제약 등 대형 바이오 기업, 추가로 넷마블 등 4차 산업 중심 기업의 입주도 예정돼 있다.

부동산 업계는 현재 입주 및 예정 기업만 800여 개에 달하는 것으로 추산한다.

막대한 양의 고소득 전문직 수요가 배후에 자리 잡으면서 ‘지속적 구매력’이 확보되는 도시가 된 것이다.

일자리 증가에 더해 교통 인프라 대형 호재가 겹친 점도 과천을 떠받치는 또 하나의 축이다.

과천의 교통 여건을 끌어올릴 대형 사업들도 줄줄이 대기 중이다. GTX-C노선(예정)은 정부과천청사역과 인덕원역을 지나는 노선으로 계획돼 있어 서울 핵심지 접근 시간을 크게 단축시킬 전망이다. 여기에 월곶–판교선(월판선)도 인덕원역에 정차할 예정이며, 위례–과천선(계획)이 개통되면 과천과 송파를 직접 잇는 신규 축이 생긴다.

또한 이수~과천 복합터널 등 도로망 확충까지 더해지면서, 과천은 단순한 ‘서울 근교’가 아니라 수도권 남부의 교통 허브로 도약할 기반을 갖추게 됐다는 평가가 나온다.

강남 접근성은 더 빨라지고, 수도권 남부의 중심축 역할도 강화될 전망이다.

재건축도 빠르게 진행 중이다.

주공5단지(대우건설), 8·9단지(현대건설), 10단지(삼성물산)가 대거 새 아파트로 바뀔 예정이며, 경마공원역·선바위역 일대는 3기 신도시 과천지구 개발도 앞두고 있다. 도시 전체가 ‘구축 → 신축’으로 리셋되는 드문 케이스로, 장기 집값에 긍정적인 영향을 주는 구조다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “지식정보타운 안착으로 과천은 ‘지나가는 도시’가 아니라 ‘머무르는 도시’가 됐다”며 “고소득 수요가 꾸준히 유입되면서 집값 하방 경직성이 매우 강해졌다”고 말했다.

양다훈 기자 [e-mail]