“토허제로 꽁꽁 묶인 시장… 민주당, 재초환 풀어 숨통 트이나” [부동산+]

‘이중과세·미실현이익’ 논란 속 재초환 손질론 급부상… 얼어붙은 시장에 변화 조짐

더불어민주당이 재건축초과이익환수제(재초환)의 완화 또는 폐지 가능성을 공식 언급하며 부동산 정책 기조에 변화를 예고했다. 10·15 대책 이후 악화된 민심을 의식한 ‘정책 회전’이라는 분석과 함께, 공급 확대를 명분으로 한 정치적 행보라는 해석이 교차한다.

24일 본지 취재 내용을 종합하면 전날 국회 국토교통위원회 여당 간사이자 민주당 주택시장안정화TF 소속인 복기왕 의원은 YTN 라디오 인터뷰에서 “확정된 것은 아니지만, 시장을 활성화하기 위해 재초환을 대폭 완화하거나 폐지해야 한다는 의견이 위원들 사이에서 제기되고 있다”며 “주택시장이 안정될 수 있다면 얼마든지 결정할 수 있다”고 밝혔다.

문진석 민주당 원내운영수석부대표도 “재초환 완화나 폐지에 대해 당정이 공식 논의한 적은 없지만, 국토위 차원에서 유예기간 확대 또는 폐지 두 가지 방안을 검토 중”이라며 “3년 유예로는 실효성이 부족하다. 재건축·재개발은 장기 사업이므로 더 긴 유예가 필요하다”고 말했다.

재초환은 재건축으로 발생한 조합원 이익이 1인당 8000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입된 뒤 유예를 거듭하다 2018년 문재인 정부 때 부활했지만, 실제 부과 사례는 아직 없다. 윤석열 정부가 폐지를 추진했으나 당시 야당이던 민주당의 반대로 무산된 바 있다.

이번 입장 변화는 강화된 대출 규제와 거래 제한으로 촉발된 민심 악화를 달래려는 의도가 깔린 것으로 보인다.

재초환은 제도 취지와 달리 조합원 부담이 과도하다는 지적도 끊이지 않는다. 우선 이중과세 논란이 대표적이다. 조합원이 재건축을 통해 얻은 이익에 이미 양도소득세 등이 부과되는 상황에서, 초과이익 환수금까지 부담하게 되면 동일한 소득에 대해 두 번 과세하는 결과가 된다는 비판이다.

또 미실현 이익에 대한 과세라는 점도 논란거리다. 재초환은 실제로 부동산을 매도하거나 이익이 확정되기 전 단계에서 ‘예상 이익’을 기준으로 산정된다. 이 때문에 사업 지연이나 시세 하락으로 실질적 이익이 발생하지 않더라도, 조합원이 선제적으로 부담금을 납부해야 하는 불합리가 있다는 것이다.

여기에 산정 기준의 불명확성도 문제로 지적된다. ‘종전자산가액’과 ‘종후자산가액’을 감정평가로 산정하지만, 평가 시점과 방식에 따라 부담금 규모가 크게 달라져 조합원들이 사전에 예측하기 어렵다는 지적이 많다. 전문가들은 “산정의 투명성과 예측 가능성을 높이지 않으면, 조합의 사업 의사결정이 위축될 수 있다”고 경고한다.

시장에서는 재초환 완화가 정비사업의 걸림돌을 제거해 재건축 속도를 높일 것이란 기대감이 커지고 있다. 초과이익 환수 부담이 줄면 조합의 사업성이 개선되고, 이를 통해 도심 내 신규 아파트 공급이 늘어날 수 있다는 것이다. 특히 사업성이 높은 강남·여의도·목동 등 노후 단지들이 다시 움직일 가능성이 점쳐진다.

보수야당은 환영 입장을 밝혔다. 김도읍 국민의힘 정책위의장은 “우리 당은 이미 재초환 폐지 법안을 발의했다”며 “민주당이 뒤늦게라도 입장을 바꾼 것은 부동산 정책 실패를 인정한 것”이라는 입장을 냈다.

부동산업계 한 관계자는 “결국 재초환 완화·폐지는 ‘공급 확대’와 ‘시장 안정’이라는 두 목표 사이에서 균형을 어떻게 잡느냐의 문제”라며 “민주당이 실제 입법으로 이어갈지, 단순히 민심 달래기로 끝날지가 향후 주택시장 향방을 가를 분수령이 될 것”이라고 전망했다.