“대출도 안 되고, 팔 사람도 없고”… 집 보러 다니는 사람 사라지나 [부동산+]

서울 전역과 경기도 12개 지역에서 토지거래허가제가 시행되는 20일 서울 남산에서 아파트단지가 보이고 있다. 정부가 발표한 10·15 부동산 대책에 따라 이날부터 서울 전 지역과 과천, 분당 등 경기 12개 지역에서 토지거래허가제가 시행된다. 이 지역에서는 주택 거래 전 지자체장의 허가를 받아야 하며, 취득일로부터 2년간 실제 거주해야 한다. 뉴시스

정부의 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’이 집값 상승세를 진정시키는 대신 거래와 공급을 동시에 얼어붙게 만들 수 있다는 우려가 커지고 있다.

21일 한국건설산업연구원은 보고서에서 “10·15 대책은 시장 진입 문턱을 높여 단기 안정에는 기여하겠지만, 근본적인 공급 부족을 해소하지 못하면 장기적으로 ‘거래 위축과 공급 위축’이 맞물리는 이중 침체로 이어질 수 있다”고 평가했다.

이번 대책의 초점은 철저히 ‘수요 억제’다.

정부는 서울 전역과 과천·성남·용인 수지 등 경기 남부 12개 지역을 모두 규제지역으로 묶었다.

주택담보대출 한도는 시가 15억 원 이하는 6억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 제한됐다.

1주택자도 전세자금대출을 받을 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함된다. 이른바 ‘전세 끼고 매수(갭투자)’가 사실상 막히는 셈이다.

건산연은 “자금 유입을 줄이는 효과는 분명하지만, 매수세 위축과 동시에 매도도 줄어들 수 있다”며 “결국 시장이 멈춰버리는 ‘거래 절벽’이 나타날 수 있다”고 분석했다.

규제지역이 늘어나면서 비규제 지역으로 수요가 옮겨가는 풍선효과가 우려된다.

특히 GTX 노선 주변 등 교통 호재 지역에서 다시 국지적 과열이 나타날 수 있다는 전망이다.

보고서는 “과거 주택가격 상승기에도 교통 인프라 기대감이 수요를 자극했다”며 “맞춤형 지역 관리가 필요하다”고 제언했다.

이번 대책은 다주택자에 대한 취득세·양도세 중과, 1주택 비과세 요건 강화(보유 2년+거주 2년)도 포함한다.

하지만 연구원은 “과거 2018년, 2020년 양도세 중과 당시에도 단기 안정 뒤 매도세가 급감했고, 오히려 가격이 반등했다”며 “세금만으로는 시장 안정 효과가 제한적”이라고 지적했다.

전문가들은 수요 억제 일변도에서 벗어나 ‘공급 신호’를 명확히 보여줄 시점이라고 강조한다. 보고서는 “정부가 9·7 공급활성화 대책을 조기에 실행해야 시장이 ‘기다릴 신뢰’를 형성할 수 있다”고 제시했다.

특히 수도권 실수요자 대상 공급 일정과 착공 시점을 구체적으로 제시해야 한다는 지적이다.

임대시장 불안도 남았다. 이번 대책으로 일반사업자의 주택구입 대출이 금지되면서 민간임대 공급이 위축될 가능성이 제기됐다.

보고서는 “공공임대 비중이 전체 주택의 8.5%에 불과해 단기 수급 불균형을 해소하기 어렵다”며 “LH 매입임대 경쟁력을 높이고, 10년 등록임대 유인을 확대해야 한다”고 제언했다.

한 부동산 전문가는 “지금은 정책이 수요 억제에만 쏠려 있다”며 공급 일정을 구체화하고 일관된 신호를 줘야 시장이 안심한다. 그렇지 않으면 집값은 멈추지만 거래도 멈추는 냉각기가 길어질 수 있다”고 말했다.

양다훈 기자 [e-mail]