강남·용산 내년 말까지 묶인다…토지거래허가구역 재지정 배경은?

2200개 단지·40만호 규모 핵심지, 집값 파급력 고려

17일 서울시가 강남·서초·송파·용산구 아파트 용도 부지의 토지거래허가구역 지정 기간을 내년 12월 31일까지 1년 3개월 연장했다. 강남권과 용산은 서울 집값을 견인하는 핵심 지역으로, 해제 시 시장 불안이 재점화될 수 있다는 우려가 작용한 것으로 보인다.

이번 조치는 이달 30일 만료되는 강남3구와 용산구 토지거래허가구역의 기한을 다시 묶은 것이다. 서울시는 이날 열린 제15차 도시계획위원회에서 이 같은 연장을 확정했다.

토지거래허가구역은 투기 수요 차단을 위해 특정 지역 토지 거래를 제한하는 제도다. 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는 토지 거래는 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 후 2년간 실거주용으로만 활용해야 한다. 이 기간에는 매매·임대가 금지돼 ‘갭투자’가 원천 봉쇄된다.

서울시는 “부동산 시장을 다각도로 분석한 결과, 실수요자 주거 안정 보호를 위해 재지정이 불가피했다”며 “투기적 수요를 사전에 차단해 주거 안정을 강화할 수 있을 것”이라고 설명했다.

강남3구와 용산은 2200여개 단지, 40만호에 달하는 아파트 규모를 가진 ‘핵심지’다. 단순한 수량을 넘어 서울 아파트값의 방향성을 결정하는 ‘상징성’을 갖는다.

부동산 시장에서는 강남 집값이 오르면 다른 지역으로 확산되는 ‘물결효과’나 ‘벤드워건 효과’가 강하게 작용한다. 이 때문에 규제 해제 여부만으로도 시장 심리에 큰 영향을 미친다.

실제로 올해 초 잠실·삼성·대치·청담(잠·삼·대·청) 토지거래허가구역이 해제된 이후 서울 아파트 거래량이 늘고 가격이 상승하는 흐름이 나타난 바 있다. 당시 경험이 정책 당국의 판단에 반영된 셈이다.

서울시는 이번에 재지정 기간을 기존 6개월 단위보다 대폭 늘렸다. 내년 서울 입주 물량 감소가 예상되는 상황에서 단기적으로 해제가 이뤄질 경우 가수요가 한꺼번에 유입될 수 있다는 우려 때문이다.

토지거래허가구역은 수요 억제 규제 중에서도 가장 강력한 장치다. 거래 자체를 통제하는 방식이어서 조정대상지역이나 투기과열지구보다 훨씬 직접적이다. 다만 성동·마포 등 인근 한강변 지역은 아직 조정대상지역으로만 묶여 있어, 추가로 토허구역을 확대하기엔 부담이 컸다는 해석이 나온다.

6·27 대책 이후 서울 아파트 거래시장이 7~8월 다소 소강상태를 보인 점도 고려됐다. 규제 강도를 더 높이지 않고, 핵심 지역만 묶어 ‘핀셋 관리’를 강화하는 쪽으로 방향을 잡은 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “강남3구와 용산의 토허구역 지정 규모가 2200여개 단지 40만호 수준으로 방대하긴 하지만, 서울은 여전히 상급지 갈아타기 대기수요와 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 강하다”며 “강남 집값이 시차를 두고 타 지역을 견인하는 상징성을 감안하면, 해제보다는 연장이 바람직하다”고 진단했다.

그는 또 “토지거래허가구역은 거래를 직접 제한하는 최상위 규제 수단”이라며 “성동, 마포 등 인근 지역은 아직 조정대상지역으로만 묶여 있어, 곧바로 토허구역으로 확장하기는 부담이 있었다”고 분석했다.