“집값 4억인데 전세 안된다고요?”…규제에 세입자 ‘멘붕’

“‘반전세 대란’ 시작됐다”…이사철 앞두고 세입자 ‘초비상’
전세금 못돌려주는 집주인 속출할 듯…줄줄이 경매 가나?

한국주택금융공사(HF)가 전세보증 요건을 강화하면서 연립·다세대·다가구주택 등 비(非)아파트 임대차 시장이 얼어붙고 있다.

전세 대출 길이 사실상 막히자 집주인들은 반전세·월세 전환을 서두르고, 세입자는 보증금 반환 불확실성에 불안감을 호소하고 있다.

◆‘135%룰’에서 ‘126%룰’로…유예 없는 규제

10일 금융업계에 따르면 HF는 최근 전세보증 한도를 ‘공시가격의 150%×LTV 90%’(일명 135%룰)에서 ‘공시가격의 140%×LTV 90%’(126%룰)로 낮췄다.

문제는 유예기간 없이 곧바로 시행되면서 현장에서 큰 혼란이 빚어지고 있다는 점이다.

전세 사기 방지 위한 불가피한 금융 규제 강화지만, 시장 충격이 만만치 않을 것으로 보인다. 게티이미지

그간 HF는 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 보증을 받기 어려운 임차인들에게 사실상 ‘마지막 안전망’ 역할을 해왔다.

이번 개편으로 공시가격이 낮게 책정되는 비아파트 전세 계약 상당수가 보증 대상에서 제외됐다.

공시가격이 3억원인 주택의 경우 보증 가능액은 3억7800만원이다. 이미 근저당 2억원이 잡혀 있다면 세입자가 2억원 전세 계약을 맺을 경우 총액이 한도를 넘어 보증 승인이 거절된다.

이 경우 임대인과 임차인 모두 거래가 불가능해 ‘보증 사각지대’에 놓인다.

◆“반전세로 돌릴 수밖에”…임대인·임차인 동반 피해

비아파트는 아파트에 비해 공시가격이 시세보다 낮게 평가되는 경향이 크다.

여기에 공동담보 구조까지 겹치면 세대별 위험이 낮아도 보증 승인이 나지 않는 경우가 많다.

서울에서 빌라를 보유한 한 임대인은 “집값은 4억원이 넘는데 공시가격은 2억5000만원대라 세입자가 원하는 2억원 전세 계약이 막혔다”며 “결국 반전세로 돌릴 수밖에 없다”고 토로했다.

신규 세입자를 들이지 못하면 기존 세입자의 보증금 반환도 막힌다. 이는 임차권등기, 심하면 경매 절차로 이어질 수 있어 시장 불안 요인을 키운다.

전문가들은 올해 4분기 만료 예정인 전국 연립·다세대 전세 계약 2만4191건 가운데 1만8889건(78.1%)이 기존 보증금 수준으로는 보증 가입이 불가능할 것이라고 내다봤다.

◆“전세 사기 막자” 취지 불구…거래절벽 우려 고조

금융당국은 이번 조치가 전세 사기 방지를 위한 불가피한 규제 강화라는 입장이지만, 시장에서는 충격이 불가피하다는 우려가 크다.

전세 사기 방지보다 전세 시장 위축이 더 빠르게 나타날 수도 있다. 게티이미지

한 금융권 관계자는 “공시가격이 실제 시세를 제대로 반영하지 못하는 상황에서 보증 한도를 기계적으로 적용하면 상당수 전세 계약이 무산된다”며 “세입자가 반전세·월세로 몰리면서 주거비 부담이 가중될 것”이라고 말했다.

또 다른 전문가는 “공동담보 구조 특성상 세대별 위험도가 낮아도 보증이 거절되는 경우가 많다”며 “제도적 보완책이 없으면 임대인과 임차인 모두 피해자가 될 수 있다”고 지적했다.

특히 유예기간 없이 제도를 시행한 점은 시장 예측 가능성을 해쳤다는 비판도 나온다. 최소한 단계적 도입을 거쳤다면 현장 충격을 줄일 수 있었다는 것이다.

◆단기간 ‘거래 절벽’ 가능성…전문가들 “보완책 시급”

하반기 만기 도래 예정인 비아파트 전세 물량의 10건 중 8건이 보증 불가 상황에 놓인 만큼, 단기간 내 거래 절벽이 현실화될 가능성이 높다.

이는 임대인의 유동성 경색, 세입자의 주거 불안으로 직결되며 임대차 시장 전반에 부정적 영향을 미칠 수 있다.

정부가 전세 사기 예방이라는 정책적 목표를 내세웠지만, 현장에서는 “사기 방지보다 전세 시장 위축이 더 빠르게 나타나고 있다”는 우려가 갈수록 커지고 있다.

김현주 기자 [e-mail]