‘1억 초과 대출’ 전면 차단?…“이사도 못 가고 집도 못 파는 세상 왔다”

전세대출 막히자 집주인들 ‘패닉’…“세입자 보증금 돌려줄 돈이 없다”

전문가들 “기준 불명확, 은행별로 해석 엇갈려…분쟁 잇따를 수 있어”

정부가 전례 없는 초강도 대출 규제를 발표하면서 전세 시장에 큰 혼선이 발생하고 있다. 전세금 반환을 위한 전세퇴거자금대출이 사실상 막히면서 집주인과 세입자 모두 유동성 위기에 직면했다는 지적이 나온다.

기준이 불명확하고 은행별로 해석이 갈리는 상황에서는 전세 계약 파기, 이사 지연, 보증금 반환 분쟁이 잇따를 수 있다. 게티이미지

이번 조치는 최근 정부가 발표한 가계부채 관리 강화 방안에 따른 것이다. 수도권 및 규제지역 내 유주택자의 전세퇴거자금대출 한도를 1억원으로 제한하고, 다주택자에 대해서는 아예 대출을 금지했다. 실질적으로 집주인의 전세금 반환 경로가 차단되면서 시장 전반에 충격이 확산되고 있다.

전세퇴거자금대출은 집주인이 기존 세입자에게 임대보증금을 돌려줄 때 사용하는 대표적인 금융 수단이다. 일반적으로 새로운 세입자를 받거나 집주인이 직접 입주하는 경우 활용된다. 주거 계약 이행을 위한 핵심 장치로 작동해왔다. 이번 대출 규제로 해당 기능이 크게 위축됐다.

문제는 금융당국이 구체적인 대출 지침을 내놓으면서부터 본격화됐다. 당초에는 지난 6월 27일 이전 체결된 계약에 한해 기존처럼 1억원 초과 대출이 가능할 것이란 기대가 있었다. 당국은 임대인이 자력으로 보증금을 반환할 수 없는 경우라는 전제 조건을 명시하면서 대출 문턱을 급격히 높였다.

◆복잡해진 조건, 갈수록 좁아지는 대출 창구

29일 금융업계에 따르면 은행권도 당국의 갑작스러운 지침 변경에 당혹감을 감추지 못하고 있다. 이번 대책 시행 전까지만 해도 생활안정자금 명목으로 폭넓은 대출이 가능했으나 이제는 역전세 반환대출이라는 까다로운 조건을 충족해야만 제한적으로 대출이 이뤄진다.

금융당국이 제시한 조건은 △6월27일 이전 기존 세입자와 계약 체결했을 것 △대출금은 보증금 반환 목적 외에 사용할 수 없을 것 △집주인이 자력으로 보증금을 마련할 수 없다는 근거를 제시할 것 △본인이 입주할 경우 1개월 내 전입신고 및 2년 이상 거주할 것 △후속 세입자가 있다면 수령한 보증금으로 대출 상환 및 세입자 보호조치 의무를 이행할 것 등이다.

한 시중은행 관계자는 “기존에는 생활안정자금이라는 이름으로 대출이 널리 적용됐지만 지금은 요건이 까다롭고 해석이 모호해 실제 대출이 이뤄지는 경우가 드물다”며 “현장에서는 사실상 대출 중단이라는 말까지 나온다”고 설명했다.

또 다른 은행 관계자는 “당국의 가이드라인이 모호해 각 은행이 자체 기준을 세워야 하는 상황”이라며 “심사 기준이 제각각이라 집주인과 창구 직원 모두 혼란을 겪고 있다”고 전했다.

◆전세→월세 전환 ‘가속’…체감 부담도 커져

전세 대출 문턱이 높아지면서 시장은 빠르게 월세화 하고 있다. 역전세 상황이 심화된 일부 신축 단지에서는 보증금을 낮추고 월세를 붙이는 ‘반전세’ 물건이 속속 등장하고 있다.

이 같은 추세는 관련 통계에서도 드러난다. 올해 1~6월 서울에서 확정일자를 받은 월세 계약은 29만1582건으로, 전년 동기 대비 21.6% 증가했다. 같은 기간 전세 계약은 6.6% 증가에 그쳤다. 월세 시장이 전세보다 빠르게 커지고 있는 것이다.

전문가들은 “월세화 흐름이 점점 더 뚜렷해지고 있다”며 “월세는 실수요가 하방을 지지하는 구조라 한 번 오른 가격은 좀처럼 내려가지 않는다. 체감 부담은 갈수록 커질 것”이라고 경고했다.

◆전문가들 “규제 목적 공감…현장 혼란 고려해야”

이번 대출 규제가 가계부채 억제라는 정책적 취지에는 공감하지만, 실제 주거 현장에서의 불안정성과 혼란은 더욱 커지고 있다는 지적도 나왔다.

집주인, 세입자 모두 유동성 위기에 직면했다. 게티이미지

금융업계 한 관계자는 “전세퇴거자금대출은 단순한 금융상품이 아닌 세입자의 권리를 보호하고 주거 안정성을 지탱하는 장치”라며 “지금처럼 기준이 불명확하고 은행별로 해석이 갈리는 상황에서는 전세 계약 파기, 이사 지연, 보증금 반환 분쟁이 잇따를 수 있다”고 우려했다.

이어 “전세시장은 역전세와 반전세가 동시에 진행되는 구조적 전환기”라며 “이럴 때일수록 정책은 유동성 확보와 세입자 보호를 동시에 담보할 수 있어야 한다. 단기적 효과보다 시장의 신뢰와 예측 가능성이 우선돼야 한다”고 강조했다.

김현주 기자 [e-mail]