경매 투자 사실상 차단되고 하반기 분양계획도 수정 가능성

‘6·27 대책’에 경매·분양 시장도 촉각

낙찰 주택 담보 경락자금대출 받을 땐
6억 한도·6개월 내 전입 의무 동일 발생
“향후 낙찰가율 상승세는 꺾일 것” 분석

분양가 비싼 서울은 청약률 하락 전망
건설사들 분양 물량 조정 가능성 제기
서울 아파트 매매시장도 상승폭 둔화세

초고강도 ‘6·27 대출 규제’ 여파로 서울 아파트 매매시장 관망세가 짙어지는 분위기 속 경매·분양시장에서도 타격에 촉각을 곤두세우고 있다. 매매시장의 열기로 상승곡선을 이어가던 서울 아파트 경매시장 낙찰가율(감정평가액 대비 낙찰가격)은 오름세가 꺾일 것이란 관측이 우세하다. 분양시장에서도 수분양자들의 자금조달 여건이 한층 까다로워지면서 건설사들의 하반기 분양계획이 수정될 가능성이 커졌다는 분석이 나온다.

◆“경매시장서 투자 수요 사실상 차단”

11일 서울 중구 남산에서 한 시민이 시내 아파트 단지 일대를 바라보고 있다. 뉴시스

6·27 대책 전 서울 아파트 경매시장에서는 고가낙찰 사례가 잇따르면서 낙찰가율 상승 추세가 이어져 왔다. 13일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션의 ‘6월 경매 동향 보고서’에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%로 전월(97.7%) 대비 0.8%포인트 올랐다. 경매시장에서 낙찰이 이뤄진 서울 아파트의 평균 낙찰가가 감정가와 비슷한 수준까지 올랐다는 뜻이다. 2022년 6월 110.0%를 나타낸 후 3년 만에 가장 높은 낙찰가율이다.

6·27 대책 전까지 지속한 낙찰가율 상승세에는 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 전체로 확대 재지정된 토지거래허가구역의 규제 틈새를 노린 투자 수요 등이 영향을 미쳤다. 토허구역으로 묶이면 아파트 매매 거래 시 실거주 2년 의무가 적용되는 것과 달리 경매 물건은 실거주 규제로부터 자유로워 투자자들이 경매시장에 관심을 가진 것이다.

보고서는 “강남권뿐 아니라 노원·도봉·구로구 등 외곽지역에서도 고가낙찰 사례가 이어지면서 낙찰가율 상승에 영향을 끼쳤다”고 설명했다. 6월 서울 아파트 낙찰률은 46.5%로 전월(45.2%)에 비해 1.3%포인트 상승하면서 올해 1월(47.2%) 이후 5개월 만에 최고치를 나타냈다.

다만 수도권·규제지역에서의 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한한 6·27 대책으로 향후 서울의 낙찰가율 상승세는 꺾일 것으로 보고서는 전망했다. 경매에서 낙찰된 주택을 담보로 경락자금대출을 받을 경우 수도권은 6억원 한도와 6개월 내 전입 의무가 동일하게 발생한다. 1주택자 6개월 내 처분 조건 대출 허용, 2주택 이상 대출 금지 등이 적용되는 것도 물론이다. 투자 수요가 위축될 가능성이 커진 셈이다.

지지옥션 관계자는 “6·27 대책으로 대출한도가 급격히 축소됐고, 투자 수요가 사실상 차단될 것으로 예상됨에 따라 향후 낙찰가율 상승세는 꺾일 것”이라고 분석했다.

◆“규제 영향에 분양 일정 조정 가능성

서울·수도권 분양시장 역시 이번 대책의 영향을 피하기 어려운 상황이다. 잔금 대출 최대한도가 6억원으로 제한되는 데다 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 새 아파트 잔금을 전세금으로 충당할 길도 막혔기 때문이다. 이에 따라 분양가가 비싼 서울에서는 청약 경쟁률이 하락할 수 있다는 전망도 나온다.

당초 시장에서는 하반기가 시작되는 이달 분양 물량이 대폭 늘어날 것이란 관측이 잇따라 나왔으나, 6·27 대책 이후에는 건설사들의 분양 물량 조정 가능성이 제기되는 분위기다.

앞서 부동산R114는 이달 수도권에서 총 2만3420가구(임대 제외 총가구 수)가 분양에 나설 것으로 예측한 바 있다. 이는 전월(2601가구) 대비로는 약 9배, 전년 동월(1만1356가구) 대비로는 2배 정도 많은 수준이다. 다만 부동산R114는 지난 11일 전국 아파트 주간 시황 보고서에서 “앞으로 모집공고 되는 사업장들은 잔금대출 한도가 제한돼 건설사들의 올해 하반기 공급량 확대 의지가 꺾일 조짐”이라고 분석했다.

직방도 “6·27 대책 이후에는 일부 단지를 중심으로 금융 규제 영향을 고려한 분양 일정 조정 가능성도 제기되고 있다”며 “분양가가 높은 단지일수록 잔금대출 한도 축소에 따른 체감 부담이 커질 수밖에 없어서 분양시장 전반에서 수요자와 건설사 모두 일정 조정이나 전략 재검토 등 신중한 대응이 불가피한 시점”이라고 짚었다.

이번 규제로 인해 서울 아파트 매매시장에서는 일단 가격 상승세가 주춤해지고 관망세가 짙어진 모습이다. 한국부동산원이 발표한 7월 첫째 주(7일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승폭은 0.29%로 직전 주(0.40%) 대비 0.11%포인트 줄어들면서 상승폭 둔화세가 2주째 이어졌다.

부동산원은 “신축, 재건축 추진 단지 등 일부 선호 단지의 상승세가 이어지고 있으나 시장 참여자의 관망 추이 심화로 전반적인 매수 문의가 감소하는 등 서울 전체 상승폭이 축소됐다”고 밝혔다.

이강진 기자 [e-mail]