“이럴 줄 알았으면 집 안 샀다”...‘6억 봉쇄’ 대출 규제, 뒤늦은 후회

수도권·규제지역 내 주담대 한도 6억 제한…실수요자 큰 부담 주는 구조
기존 LTV 기준 대출 가능했던 핵심 지역, 수요층 매입 사실상 불가능해

중장기적으로 거래 절벽, 시장 침체 가능성 커질 것이라는 전망 지배적
전문가들 “규제 속도·강도 정교하게 조율…시장 충격을 완화해야 한다”

정부의 고강도 대출 규제로 인해 부동산 시장의 유동성 공급이 사실상 차단될 전망이다. 이달부터 ‘3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도까지 시행되면서 실수요자들의 대출 문턱이 한층 더 높아졌다.

시장 현장에서는 자금 마련이 어려워지자 주택 매매 계약을 포기하는 사례가 잇따르며 혼란이 확산되고 있다.

기사 특정내용과 무관. 게티이미지

3일 부동산업계에 따르면 이번 대출 규제의 핵심은 수도권과 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억원으로 제한한 것이다. 서울 25개 자치구 중 18개 구의 아파트가 해당된다.

강남구와 서초구 등 고가 아파트 밀집 지역은 기존 주택담보인정비율(LTV) 50%를 적용받을 경우 15억원 이상 대출이 가능했지만, 앞으로는 6억 원까지만 대출이 가능하다. 25억~26억원 상당의 현금이 있어야 매입이 가능하다. 용산구와 송파구 등도 최소 16억~17억원의 현금을 자체 조달해야 한다.

◆3단계 스트레스 DSR까지 시행…대출 문턱 ‘역대급’ 상승

대출 규제는 여기에 그치지 않는다. 같은 날부터 시행된 3단계 스트레스 DSR로 인해 대출 한도는 더욱 줄어든다.

스트레스 DSR은 차주의 상환 능력을 보다 엄격히 평가하는 제도로, 기존 DSR에 추가로 스트레스 금리를 적용해 금리 상승 가능성을 반영한다. 이 제도는 지난해부터 단계적으로 도입됐다. 이번 3단계 시행으로 규제 강도가 최고 수준에 이르렀다.

이 같은 규제로 인해 시장에서는 ‘막차 수요’가 몰렸다. 금융권에 따르면 지난달 26일 기준 전체 금융권 가계대출 잔액은 전달보다 약 5조8000억원 늘었다. 남은 기간 집행될 대출까지 합하면 6월 한달간 가계대출 증가 규모는 7조원을 넘어설 것으로 예상된다.

◆전문가들 “시장 유동성 정밀 타격…거래절벽 우려 커져”

전문가들은 이번 규제를 두고 부동산 시장 유동성을 정밀 타격한 조치로 평가한다.

한 부동산 금융 전문가는 “수도권과 규제지역 내 주담대 한도를 6억원으로 제한한 것은 실수요자뿐 아니라 고가 주택 수요자에게도 큰 부담을 주는 구조”라고 말했다.

그러면서 “기존 LTV 기준으로 대출이 가능했던 강남, 서초, 용산 등 핵심 지역에서는 현금 여력이 부족한 수요층의 매입이 사실상 불가능해졌다”고 지적했다.

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또한 “3단계 스트레스 DSR은 금리 인상 가능성을 감안해 상환 능력을 더욱 보수적으로 평가한다”며 “실수요자뿐 아니라 기존 주택 소유자의 갈아타기 수요까지 위축시킬 수 있다”고 설명했다.

이로 인해 단기적으로는 대출 수요가 급증했지만 중장기적으로는 거래절벽, 시장 침체 가능성이 커지고 있다는 우려가 제기된다.

전문가들은 “규제의 속도와 강도를 보다 정교하게 조율해 시장 충격을 완화할 필요가 있다”고 조언했다.

김현주 기자 [e-mail]