“강북 아파트 사느니, 강남 빌라 사자”… 최근 5년간 투자수익률 역전

노도강 아파트 상승률 19.7%, 강남 빌라는 25.8%

서울 시내 아파트와 다세대주택이 밀집한 주거지 전경. 최근 5년간 서울 부동산 시장에서는 강남3구 빌라의 매매가 상승률이 노도강 아파트를 앞지르며, '입지'가 '상품성'을 뛰어넘는 흐름이 포착되고 있다. 뉴스1

수도권 부동산 시장의 오랜 난제였던 ‘강북 아파트 vs 강남 빌라’ 투자 대결에서 기간에 따라 승자가 달라지는 역전 현상이 나타났다.

10년 전체 흐름에선 ‘아파트’라는 상품성이 앞섰지만, 최근 5년간은 ‘강남’이라는 입지의 힘이 더 막강했던 것으로 확인됐다.

부동산 중개업체 집토스는 26일, 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 서울 노원·도봉·강북(이하 노도강) 지역의 아파트와 강남·서초·송파(강남3구) 지역 빌라의 전용면적당 평균 매매가 상승률을 비교한 결과 이 같은 분석을 내놨다. 해제된 계약, 중개를 거치지 않은 직거래, 지하층 거래 등은 제외했다.

2015년부터 2025년까지 10년간의 상승률을 보면, 아파트의 상품성이 강남 입지를 압도했다.

노도강 아파트의 평균 매매가 상승률은 115.5%로, 102.4%를 기록한 강남3구 빌라보다 13%포인트 이상 높았다.

이는 지난 10년간 한국 부동산 시장에서 ‘아파트 프리미엄’이 ‘강남 프리미엄’보다 더 강력하게 작용했음을 보여준다.

반면 2020년부터 2025년까지 최근 5년간 흐름은 완전히 달랐다.

강남3구 빌라의 평균 상승률은 25.8%로, 19.7%에 그친 노도강 아파트를 앞질렀다.

이러한 변화는 최근 부동산 시장의 투자 기준이 ‘상품’에서 ‘입지’로 이동하고 있다는 신호로 읽힌다.

실제 서울 아파트 시장에선 강남3구 신고가 거래가 노도강보다 최대 25배 높은 수준에 이르는 등, 핵심 지역 쏠림 현상이 뚜렷해지고 있다.

한때 외면받던 빌라도 ‘강남’이라는 입지에 기대 상승세를 탄 셈이다.

상승률의 차이는 실제 추산 매매가와 시세차익에서 더 명확히 드러난다. 10년 전 3억 원 전후로 비슷하게 출발했던 59㎡의 경우 10년간의 총 시세차익은 약 3억 2000만 원으로 비슷했다. 하지만 최근 5년간의 시세차익에서는 격차가 발생했다. 강남3구 59㎡ 빌라는 5년간 약 1억 3646만 원이 오르며, 같은 기간 8744만 원 상승에 그친 노도강 59㎡ 아파트보다 약 5000만 원 더 상승했다.

집토스 이재윤 대표는 “과거 10년의 데이터가 ‘강북 아파트의 승리’를 말해주지만, 최근 5년의 데이터는 그 공식이 더 이상 유효하지 않을 수 있다는 것을 보여준다”며, “과거의 성공 공식이 미래의 수익을 보장하지 않는다는 점을 명심해야 한다”고 강조했다.

그는 “결국 투자의 핵심은 남들이 외면할 때 저평가된 자산의 가치를 꿰뚫어 보는 것”이라며, “최근 5년간 강남 빌라가 많이 올랐다고 해서, 앞으로도 무조건 오를 것이라고 섣불리 추격 매수하는 것 역시 경계해야 한다”고 지적했다.

마지막으로 이 대표는 “이번 분석 결과는 ‘아파트는 무조건 빌라보다 낫다’는 식의 사회적 통념을 데이터로 깨고, 각 자산의 현재 가치를 냉철하게 분석하는 자세가 필요함을 시사한다”고 조언했다.

양다훈 기자 [e-mail]