“팔리지도, 빌려지지도 않는다”…서울 오피스 거래 절벽에 공실률까지 ‘껑충’

거래량 3분의 1로 '뚝'…공실률 3.16%, 3년 만에 최고치
1분기 오피스 거래 67% 급감…중구·종로 공실률 3.35%

서울 시내 한 오피스 건물 창문에 '임대' 문구가 붙어 있다. 최근 거래 절벽과 공실 증가로 서울 오피스 시장이 위축되고 있다. 2025년 1분기 서울시 전체 오피스빌딩 공실률은 3.16%로, 3년 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 연합뉴스

서울 오피스 시장이 얼어붙고 있다.

빌딩은 팔리지 않고, 사무실은 비어간다. 한때 “오피스 투자 전성기”라 불리던 서울 3대 권역조차 거래가 끊겼고, 공실률은 3년 만에 최고치로 올라섰다.

부동산 데이터 기업 부동산플래닛이 13일 발표한 1분기 서울 오피스 시장 보고서에 따르면, 올해 1~3월 서울에서 거래된 오피스빌딩은 고작 13건, 전체 거래금액은 1조2181억 원으로 집계됐다. 작년 같은 시기보다 거래 건수는 반토막, 금액은 36% 줄었다.

가장 눈에 띄는 건 ‘강남도 안 팔린다’는 점이다. 서울 강남·서초 일대(Gangnam Business District)는 불과 3건, 거래금액도 1674억 원에 그쳤다. 작년 연말(13건, 7700억 원)에 비해 급감했다.

여의도와 종로도 상황은 비슷하다. 여의도·마포(YBD)와 중구·종로(CBD) 모두 거래량이 절반 이하로 줄었고, 거래금액 역시 50~90% 가까이 감소했다.

반면 남산스퀘어 한 곳에서만 4200억 원어치 거래가 몰리며 사무실 통계만큼은 예외적으로 상승했다. 1분기 서울 사무실 전체 거래량은 288건으로 줄었지만, 거래금액은 5682억 원으로 오히려 늘어난 배경이다.

거래 주체를 보면 분위기는 더 분명해진다.

1분기 서울에서 거래된 오피스빌딩 13건 중 10건은 법인이 샀고, 이 중 90%는 법인 간 거래였다. 하지만 사무실 시장에선 절반 이상(50.7%)이 개인 매수자였다.

한마디로 “큰 손 투자자만 남고, 소규모 개인은 여전히 움직이지 않는 시장”이란 얘기다.

거래만 줄어든 게 아니다. 빈 사무실도 빠르게 늘고 있다.

서울시 오피스 공실률은 올해 들어 3개월 연속 상승해 3월 기준 3.16%를 기록했다. 이는 2022년 3월 이후 3년 만에 가장 높은 수준이다.

특히 중구·종로(CBD) 지역은 3월 한 달 만에 공실률이 3.04% → 3.35%로 급등했다. 강남·여의도도 소폭 감소했을 뿐 여전히 공실은 쉽게 채워지지 않고 있다.

임대료 역시 오르고 있다. 전용면적 기준 임대료는 3월 평균 19만9854원으로, 3개월 연속 상승 중이다.

정수민 부동산플래닛 대표는 “정치적 불확실성과 금리 부담이 맞물리면서 거래가 급격히 위축됐다”며 “하반기 금리 인하와 시장 정상화 신호가 감지되면 일부 회복 조짐이 있을 것”이라고 전망했다.

양다훈 기자 [e-mail]