강남3구·용산 거래 제한…“현금 부자들만 신났네?”

강남3구·용산 토지거래허가구역 지정…6개월 이상 규제 지속?
전문가들 “단기 위축 효과…장기적 가격 상승 유발 가능성 높아”
‘미지정’ 마포, 성동, 강동, 동작구 관망세 확산…풍선효과 우려도

정부가 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하면서 오늘부터 적용되는 이번 조치가 6개월 이상 이어질 가능성이 크다는 전망이 나오고 있다.

토지거래허가구역으로 지정되지 않은 마포, 성동, 강동, 동작구 등에서는 관망세가 확산하면서 집주인들이 매물을 거둬들이고 있는 상황이다.

24일 서울시와 부동산업계에 따르면 토지거래허가구역으로 지정될 경우 일정 규모 이상의 주택을 거래할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하며 ‘갭투자’가 불가능해진다. 이에 따라 시장에서는 단기적으로 거래량이 급감할 가능성이 크다.

시행 직전인 이번 주말까지는 토지거래허가제 적용 없이 매매가 가능하기 때문에, 일부 급매물이 시세보다 수억원 낮은 가격에 거래될 가능성도 있다. 하지만 최근 집값이 급등한 만큼, 매도자와 매수자 간 가격 줄다리기가 극심할 것으로 예상된다.

정부는 이번 조치를 6개월 한시적으로 시행한다고 밝혔지만, 시장 상황에 따라 연장 또는 재지정 여부를 결정할 방침이다. 과거 사례를 보면 연장될 가능성이 크다는 게 중론이다.

서울시는 2020년 ‘잠실·삼성·대치·청담(잠삼대청)’을 토지거래허가구역으로 지정한 후, 1년 단위로 연장하며 5년 가까이 규제를 유지했다. 지난 2월이 되어서야 규제가 해제됐다.

업계 한 관계자는 “이번 토지거래허가구역 해제 후 강남·용산 아파트값이 급등한 점을 고려하면 정부가 6개월 뒤 규제를 해제하는데 부담을 느낄 가능성이 크다”며 “금리 인하 기대감과 신규 공급 감소 등으로 인해 6개월 후에도 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 높으며, 이 경우 규제를 풀기가 더욱 어려워질 것”이라고 전했다.

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 실수요자만 거래할 수 있어 투자 수요가 크게 줄어들 것으로 보인다. 강남3구와 용산은 고가 주택이 밀집한 지역이기 때문에 이른바 ‘현금 부자’들만 거래할 수 있는 시장이 될 가능성이 높다.

2020년 ‘잠삼대청’이 토지거래허가구역으로 묶였을 때도 거래량이 크게 감소했지만, 시간이 지나면서 결국 가격 상승을 막지 못했다. 오히려 해당 지역의 희소성이 부각되면서 가격이 다시 상승하는 결과를 초래했다. 서울시도 토지거래허가제의 효과가 길어야 2~3년이라고 인정한 바 있다.

이번 조치 역시 단기적으로는 시장 위축 효과를 가져오겠지만, 장기적으로는 공급 부족으로 인해 가격 상승을 유발할 가능성이 크다는 게 전문가들의 대체적인 견해다.

정부는 필요할 경우 추가 규제지역을 지정할 가능성을 열어두고 있다. 만약 다른 지역에서도 단기간에 집값이 급등할 경우, 마포·성동·광진구 등지까지 규제가 확대될 수도 있다.

이미 마포·성동·강동·동작구의 주요 아파트 단지 시세는 강남발(發) 상승세가 번지면서 고점 부근에 형성된 상태다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 성동구 옥수동 ‘래미안옥수리버젠’ 전용 84㎡는 1월 19억원에서 3월 23억5000만원으로 불과 2개월 만에 4억5000만원이 상승했다. 광진구 광장동 ‘광장힐스테이트’ 전용 84㎡도 1월 20억6000만원에서 3월 22억원으로 올랐다.

마포구 염리동 ‘마포프레스티지자이’ 전용 84㎡도 지난해 6월 18억원대에서 8월 22억원대로 급등한 후 꾸준히 신고가를 갱신하며, 지난 3월 23억9000만원에 거래됐다.

동작구 흑석동 ‘아크로리버하임’ 전용 84㎡는 1월 23억원에서 3월 24억3000만원으로 1억3000만원 상승했다. 강동구 고덕동 ‘그라시움’ 전용 84㎡도 지난해 12월 20억4000만원으로 20억원대를 기록한 이후 현재 19억원 초중반대에서 거래되고 있다.

전문가들은 “장기적으로 보면 이들 지역으로 투자 수요가 유입되며 풍선효과가 나타날 가능성이 크다”고 전망한다.

김현주 기자 hjk@segye.com