‘노후도시 정비’ 108곳으로 늘리고 안전진단도 사실상 면제 [뉴스 투데이-특별법 대상 51곳서 2배 확대]

개포·목동·용인 수지·고양 행신…
서울 9곳·경기도 30곳 적용 대상
산단·공공기관 배후단지도 포함

용적률 법정상한 150%까지 상향
준주거지역 최대 750% 가능해져
공공기여 비율 따라 안전진단 ‘패스’
선도지구 지정 기준 등 5월 공개

정부가 노후계획도시정비특별법 적용 대상을 1기 신도시 등 전국 51개 지역에서 108개 지역으로 확대한다. 전국의 재건축·재개발 대상 가구도 특별법 입안 시 밝힌 103만 가구에서 215만 가구로 2배 이상 늘었다.

국토교통부는 31일 이런 내용을 담은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법’ 시행령 제정안을 3월12일까지 입법 예고했다. 지난 10일 대통령 주재 ‘국민과 함께하는 민생 토론회’의 후속 조치로, 4월27일 시행되는 특별법에서 위임한 사항을 규정하기 위한 것이다. 시행령에는 노후계획도시의 정의, 안전진단 면제 및 완화 기준, 공공기여 비율 등이 구체적으로 담겼다.

특별법 시행령 제정안 입법예고 정부가 31일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법’ 시행령 제정안을 입법예고하면서 전국 108개 지구, 215만가구가 재건축·재개발을 추진할 수 있게 된다. 서울에서는 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 가양 등 9곳이 적용 대상이다. 사진은 이날 서울 양천구 목동 일대 아파트 모습. 연합뉴스

당초 정부는 조성 이후 20년이 지난 면적 100만㎡ 이상의 단일 택지개발지구 51개 지역을 특별법 적용 대상으로 삼았다. 그러나 시행령으로 주택 공급 목적의 개발사업뿐 아니라 산업단지, 공공기관 이전과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업에 의한 택지까지 적용 대상에 포함시켰다. 구도심·유휴부지까지 면적에 합산할 수 있도록 하면서 대상이 대폭 늘어난 것이다. 단 구도심과 유휴부지는 전체 합산 면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한된다.

이를 통해 총 108곳이 특별법 적용을 받는다. 서울에선 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 가양 등 9곳이 적용 대상이다. 경기는 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시 5곳과 용인 수지, 하남 신장, 고양 중산, 고양 행신, 수원 정자 등 30곳이 포함된다. 인천은 구월, 연수, 계산과 함께 만수 일대, 부평 일대 등 5곳이 포함된다. 비수도권에서 특별법 적용이 가능한 곳은 부산 5곳, 대구 10곳, 광주 6곳, 대전 6곳, 울산 2곳, 강원 5곳, 충북 8곳, 충남 1곳, 경북 2곳, 경남 6곳, 전북 6곳, 전남 4곳, 제주 3곳이다.

주거단지는 25m 이상 도로로 둘러싸인 블록 단위로 2개 단지 이상이 통합 재건축하는 것을 원칙으로 하되, 통합할 단지가 없는 경우 1개 단지도 특별정비예정구역으로 지정해 재건축할 수 있도록 한다. 철도역에서 반경 500m 이내 역세권은 고밀·복합개발하도록 했다.

특별정비구역이 되면 각종 건축규제가 완화된다.

우선 법정 상한선의 150%까지 용적률을 높일 수 있다. 주거지역 용적률 상한선은 200∼300%이고 준주거지역은 500%다. 규정상 주거지역에서는 최대 450%, 준주거지역은 750%까지 용적률을 높일 수 있다.

건폐율과 건물 간 간격은 국토계획법과 건축법 상한까지 완화한다.

특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 하면 안전진단이 면제된다.

지방자치단체는 5%포인트 범위에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정할 수 있다. 안전진단의 구조안전성 비중을 30%에서 25%로 낮추는 식이다. 사실상 특별법에 따라 재건축을 추진하는 모든 단지의 안전진단이 면제되는 효과다.

공공기여는 기본계획에서 정한 기준 용적률(적정 수준의 평균 용적률)까지는 10∼40%의 비율을 적용한다. 초과 범위부턴 40∼70%를 적용한다. 특별법 없이도 실현 가능한 개발 이익과 특별법으로 추가로 얻게 된 개발 이익에 차등화된 공공기여율을 적용하는 것이다.

국토부 관계자는 “1기 신도시의 경우 기준 용적률이 300% 내외가 될 것으로 보인다”며 “공공기여 구간을 차등화한 것은 과밀화를 억제하고, 가급적이면 기준 용적률 이내로 들어오라는 시그널”이라고 말했다. 예를 들어 기준 용적률이 300%이고 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 단지의 경우 기준 용적률에서 단지 용적률을 뺀 값(120%)에 15% 공공기여 비율을 적용하고, 증가 용적률 330%에서 기준 용적률을 뺀 값(30%)에 공공기여 비율 50%를 적용하면 총 공공기여 비율은 33%가 된다. 용적률 33%의 가치를 금액으로 환산(해당 연면적을 감정평가)해 여기에 해당하는 현금, 공공주택, 생활 사회기반시설(SOC), 토지 등으로 공공 기여해야 한다.

국토부는 1기 신도시 중 재건축을 가장 먼저 추진하는 선도지구 지정 기준 등을 5월 중 공개하고, 선도지구를 11∼12월쯤 지정할 계획이다.

정재영 기자 [e-mail]