"문제없다"더니 날아간 보증금…부실 설명 공인중개사 책임은

임차인, 다가구주택 중 일부 1억여원에 임차
경매절차서 보증금 중 5360만원만 배당받아
임차인 "중개인 제대로 설명 안 해…손해배상"
중개인 "정확히 고지…보증금 미반환 예견 못해"
法 "위험성 충분히 설명했어야"…원고 일부 승소

임차인이 계약 과정에서 공인중개사로부터 제대로 된 설명을 듣지 못하고 보증금 일부를 반환받지 못했다면 공인중개사는 손해배상 책임이 있을까.

법원은 부동산 중개인이 임차인에게 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 있다는 점을 제대로 설명하지 않았다면 손해배상 책임이 일부 있다고 판결했다.

판결문에 따르면 A씨는 지난 2019년 5월부터 2021년 5월까지 2년간 경기 화성시에 위치한 한 다가구주택 중 일부를 보증금 1억4000만원에 임차했다.

B씨는 협회 공제에도 가입한 개업공인중개사로서 A씨의 임대차계약을 중개했다.

그런데 A씨가 일부 임차한 다가구주택이 지난 2020년 4월께 농협의 임의경매 개시 결정에 따라 경매절차에 넘어갔고, A씨는 1억4000만원 중 약 5360만원만 배당받게 됐다. 보증금 일부를 반환받지 못하게 된 것이다.

이후 A씨는 B씨를 상대로 나머지 임대차 보증금 약 8639만원에 대한 손해배상 청구 소송을 냈다. B씨가 A씨와의 임대차 계약 체결을 중개할 당시 보증금을 제대로 반환받지 못할 위험성을 제대로 설명하지 않았다는 이유에서다.

A씨는 B씨가 임대차계약을 중개하면서 아무런 문제없이 보증금 1억4000만원을 전부 반환받을 수 있다는 취지로 설명했다고 했다.

A씨 측은 "임대차계약 체결 당시 알 수 있었던 중요한 사정에 대해 제대로 고지하지 않은 것은 공인중개사로서 확인·설명 의무를 위반한 것이다"라며 "B씨는 그가 가입한 협회와 함께 8639만6000원의 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장했다.

반면 B씨 측은 "임대차계약 체결 당시 해당 다가구주택에 관한 권리관계를 정확히 고지했다"며 "다른 소액임차인들의 임대차계약 체결 및 주택임대차보호법 시행령 개정의 이유로 A씨가 임대차보증금을 반환받지 못하게 될 것이라고 예견할 수 없었다"고 반박했다.

22일 법조계에 따르면 수원지법 민사단독 김정운 판사는 지난달 8일 A씨가 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 "8639만6000원의 20%인 1727만9200원을 배상하라"며 원고 일부 승소 판결했다.

김 판사는 B씨가 A씨에게 다가구주택 권리관계 등에 관한 자료를 제공해 계약이 종료된 후에 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 제대로 설명해야 했음에도 이를 게을리했다고 판단했다.

다가구주택의 경우 최우선변제권을 갖는 소액임차인의 존재 여부 등 권리관계가 복잡하고 다수의 이해 관계인이 발생할 가능성이 있어 보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은데, A씨에게 위험성을 충분히 설명하지 않았다는 것이다.

또 보증금 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구했어야 했지만, B씨가 A씨에게 이런 사정을 확인·설명한 것으로 보이지 않는다고도 판단했다.

또한 김 판사는 A씨가 임대차계약 체결 후 소액보증금에 관한 주택임대차보호법 시행령 제정 이후 여러 차례 개정·증액돼 왔기에 B씨가 이를 예견할 수 없었다고 보기도 어렵다고 판시했다.

B씨가 A씨에게 다가구주택의 현황과 최우선 소액임차인 보호제도 등을 제대로 알려줬다면, A씨는 임대차계약을 체결하지 않거나 소액임차인의 지위를 인정받는 계약으로 진행했을 가능성이 있었다고 본 것이다.

다만 ▲A씨 역시 다가구주택의 다른 호실에 관해 임대차계약이 체결될 수 있음을 알았거나 충분히 알 수 있었을 것인 점 ▲임대인이 협조하지 않는 한 B씨가 다가구주택에 관한 권리관계를 정확히 파악하기 어려운 점 ▲이후 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 최우선 변제금액이 증액돼 A씨의 손해가 확대된 점 등을 들어 B씨의 책임을 손해액의 20%로 제한했다.

<뉴시스>