여소야대 국면·고금리 문제 탓…“尹정부 부동산 대책 효과 제한적”

국회 입법조사처 보고서…협치 통한 의견수렴 필요

윤석열정부가 급랭하고 있는 부동산 시장의 연착륙을 위해 최근 내놓은 대책이 야당이 장악한 국회에서의 입법 애로와 시장에 파급력이 큰 금리인상 문제 등으로 제대로 효과를 내지 못할 것이라는 분석이 나왔다.

22일 국회 입법조사처의 ‘최근 부동산시장 동향 및 리스크 요인과 정책 대응’ 보고서에 따르면 정부의 지난 3일 거래규제 완화 등 주택시장 활성화 대책 중 상당수의 규제 완화가 입법사항이고 금리 인상에 따른 수요위축으로 정책 효과가 제한적일 것으로 예상됐다.

지난 18일 서울 중구 남산에서 바라본 도심의 아파트 단지. 뉴스1

당시 정부는 최근의 부동산 시장 침체에 대응해 주택공급과 부동산 세제 및 대출규제 완화, 재건축 규제 완화 등을 추진한다고 밝혔다. 주택 270만 호 공급계획, 다주택자에 대한 양도소득세·취득세·종합부동산세 중과세율 완화 등 부동산 세제 개편과 부동산 규제지역 해제, 규제지역 내 대출규제 및 생애최초주택구입자 주택담보대출비율(LTV) 상한 완화, 공시가격 현실화율 인하를 통한 보유세 부담완화 정책 등이 대책에 담겼다.

우선 보고서는 이같은 대책에 대한 “시장반응은 아직 미온적인 수준”이라고 진단했다. 그러면서 “금리 인상이 지속되는 상황에서 주택 등 부동산 수요가 진작되기 어렵고, 부동산 경기침체 국면에서 주택공급 물량 확대 정책이 시행되고 있으며, 정부가 단기 부동산 시장 대응형으로 세제정책을 운용하는 것 아닌가 하는 우려 등이 있는 것도 사실”이라고 전했다. 

특히 연구팀은 윤석열정부 부동산정책에 대해 무엇보다 여소야대(與小野大)의 현 국회 상황에서 법률 개정 추진이 쉽지 않을 것으로 예상했다. 

재건축부담금 면제금액 상향의 경우 재건축초과이익환수법, 다주택자 중과세율완화는 소득세법·종부세법·지방세법, 등록임대 사업자 세제지원강화는 민간임대특별법·조세특례제한법 등의 개정이 필요한데, 여당은 이들 법률안 개정에 대해 반대 입장이다.

보고서는  “‘금리인상 → 주택수요제약 → 주택시장침체’의 논리적 구조가 형성됐다”며 “금리인상 억제 없는 주택시장 연착륙에 어려움이 상존한다”고 진단했다.

주택은 한 가구가 소비하는 재화 중 가장 비싼 고가재(⾼價財)라는 특성을 가지고 있기 때문에 주택구매자는 자신이 저축한 현금만으로 주택을 사는 경우는 거의 없으며, 금융기관을 통한 대출을 통해 주택을 마련하는 것이 일반적이라고 보고서는 짚었다. 따라서 최근과 같은 금리가 급등하는 상황에서는 주택 수요에 제약이 발생하고 이는 궁극적으로 주택시장침체라는 결과를 초래할 수밖에 없다는 것이다. 

계속되는 금리인상에 아파트 매매 실거래가 지수가 조사 이후 가장 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 지난 17일 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 6.47% 하락했다. 2006년 2월 실거래가 지수 발표 이후 16년 9개월 만에 최대 하락률이다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 모습. 뉴스1

아파트 등록임대사업자제도 부활 및 세제지원 확대 정책의 신뢰성·실효성도 문제로 지적됐다. 

아파트 임대사업자 등록제도가 장려(2017)→폐지(2020)→부활(2023 예정)의 과정을 거치면서 정부 정책에 대한 불신이 지속되고, 부동산가격 하락 시기에 임대의무기간(10년)·임대료 인상 제한(연 5%)·임대보증금반환보험 의무가입 등 각종 규제를 받는 주택 매입 의사를 끌어올리기엔 부족할 것이란 분석이다.

규제지역 및 다주택자 중과세율 완화에 대해서도 “주택가격 하락국면에서는 집주인은 과거 주택구매가격 기준으로 손해를 보고 팔지 않으려는 심리가 작용한다”며 “거래가 이뤄지더라도 서울 강남 지역 등 전통적으로 주택 수요가 있는 지역에 집중될 가능성이 있다”고 보고서는 전망했다.

현 정부의 주택공급 계획에 대한 의문도 제기됐다. 보고서는 “정부의 공급계획은 실수요자의 주택 수요에 대응하기 위해 마련된 것이지만, 최근 금리 인상, 주택가격하락, 미분양증가 등의 상황을 고려할 때, 계획대로 추진하는 것이 적절한지에 대한 논의가 필요해 보인다”고 밝혔다. 이전 정부부터 추진하고 있는 3기 신도시 등 대규모 택지공급이 본격화되고, 주택공급량이 증가할 경우 주택시장 침체현상이 길어질 수도 있기 때문이다.

연구팀은 “여소야대 상황에서 정부의 부동산정책이 시의적절하게 반영되고, 정책목표를 달성하기 위해서는 여야협치를 통한 의견수렴이 필요해 보인다”며 “또한 정부 차원에서는 대규모 주택공급계획에 대한 공급 시기 및 규모, 실수요자를 위한 적정금리상품 마련 등의 검토가 필요하다”고 제언했다.

나기천 기자 [e-mail]