세종 제외 지방전역 규제 해제… 전문가 “시장 영향 미미”

전국 아파트 가격 19주 연속 하락세
금리·환율 등 잇단 악재로 첩첩산중

수도권은 시장 불안 요인 여전 판단
미분양 등 살펴 추가 해제 여부 결정

2022년부터 1주택자 기준으로 납부 혜택
이사 등 이유 일시적 2주택도 1주택 간주
기재부, 종부세법 시행령 개정안 시행

정부가 21일 지방의 거의 모든 규제지역을 전면 해제하기로 한 결정은 최근 부동산 시장의 심상치 않은 분위기를 감안한 조치다. 집값이 가파르게 하락해 시장에 충격파를 줄 상황에 대비해 주택 거래에 방해가 되는 규제를 최대한 풀어놓겠다는 것이다. 다만 수도권은 전국 집값이 완연한 하락세로 접어든 상황이라 당장 시장에 큰 영향을 주기는 어려울 것이란 관측이 나온다.

국토교통부는 이날 브리핑에서 주거정책심의위원회의 심의 결과를 설명하며 그 배경으로 주택가격 하락폭 확대와 향후 가격안정 요인 증가를 꼽았다. 한국부동산원에 따르면, 지난주(12일 기준) 전국 아파트값은 0.16% 내리며 19주 연속 하락세를 이어갔다. 8월 월간 기준으로는 0.51% 떨어지며 13년 7개월 만에 최대 낙폭을 기록했다.

국토교통부는 21일 정부서울청사에서 올해 제3차 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 오는 26일부터 이들 지역에 대한 규제지역을 조정하기로 의결했다고 밝혔다. 사진은 같은 날 세종 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

집값이 이토록 가파르게 떨어지는 가운데 지방에서는 미분양 물량이 계속 늘고, 청약 미달 사태가 속출하고 있다. 게다가 기준금리, 원자재값, 원·달러 환율 등의 경제지표도 계속 우상향할 것으로 예측되는 등 집값을 더 끌어내릴 부정적인 전망이 지배적인 상황이다. 이에 따라 지방에서는 선제적인 규제지역 해제 필요성 있다는 게 국토부의 설명이다.

하지만 수도권의 경우는 상황히 조금 다르다는 판단이 작용했다. 통계상 집값 하락세가 나타나는 것은 맞지만, 거래량 자체가 워낙 줄어서 주택 매매시장이 정상적으로 작동하지 않고 있고, 수도권에서 규제완화 기대감이 확산되면 언제든 투기 자금이 다시 몰려들어 시장이 불안해질 수 있다는 것이다.

수도권 집값은 여전히 높다는 시장의 인식도 영향을 미쳤다. 앞서 원희룡 국토부 장관은 이달 초 국회에 출석해 “서울은 소득 대비 집값이 18배에 이르러 금융위기 직전인 8배보다 높고, 금융위기 직후 10배보다도 지나치게 높다”며 “하향 안정화가 지속할 필요가 있다”고 언급했다. 이에 따라 정부는 미분양 물량과 청약경쟁률 추이 등 향후 시장상황을 추가로 모니터링한 뒤 추가적인 규제지역 해제 여부를 결정하기로 했다. 국토부는 또 투기지역과 투기과열지구의 규제가 중첩되는 등 문제가 있어 규제지역에 대한 종합적인 제도 개선을 검토하기로 했다고 전했다. 국토부는 또 투기지역과 투기과열지구의 규제가 중첩되는 등 문제가 있어 규제지역에 대한 종합적인 제도 개선을 검토하기로 했다고 전했다.

정부는 이번 규제지역 해제 조치가 주택 매매시장의 거래절벽 해소에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 규제지역에서 주택을 구입할 때는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 받게 되고, 산 뒤에는 취득세와 종합부동산세, 팔 때는 양도소득세 등 각종 세 부담이 늘어난다.

이번에 규제에서 벗어난 지역들도 일제히 환영의 뜻을 밝혔다. 충남 천안시는 보도자료를 통해 “이번 조치로 그동안 쌓여왔던 분양대기 물량의 조기 분양과 주택공급 확대, 주택시장 안정화가 기대된다”고 평가했다. 세종시 관계자도 “무주택 서민의 내 집 마련 기회 확대는 물론 침체한 부동산 시장에 활력을 불어넣어 지역경제가 활성화하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

하지만 전문가들은 이번 조치가 부동산 시장 전체에 미치는 영향은 미미할 것이라고 입을 모았다. 부동산 시장의 경착륙을 막고 연착륙을 유도하기 위해선 결국 지방이 아닌 수도권 규제 여부가 핵심이라는 이유에서다.

함영진 직방 데이터랩장은 “이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들의 퇴로가 마련될 것으로 기대된다”고 평가하면서도 “매수자의 입장에선 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것”이라고 일축했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “서울 등 수도권이 사실상 배제됐기 때문에 시장에 미치는 영향은 한정적일 수밖에 없다”며 “다음 대상 지역은 이번에 규제를 풀지 않았던 수도권이 될 것이라는 점에서 정부가 공언했던 시장정상화로 평가할 수 있다”고 분석했다.

◆지방 3억 이하 보유 2주택자 종부세 완화

올해부터 일반 주택 1채와 3억원 이하 지방 저가 주택 1채를 함께 보유한 2주택자는 1세대 1주택자 기준으로 종합부동산세를 납부하게 된다. 이사나 상속으로 불가피하게 2주택자가 된 사람도 1주택자와 같은 세제 혜택을 받을 수 있다.

기획재정부는 23일부터 이 같은 내용을 담은 종부세법 시행령·시행규칙 개정안을 시행한다고 21일 밝혔다. 개정 규정은 시행일이 속하는 연도의 납세 의무분부터 적용된다.

부동산중개업소에 붙은 종부세 상담 안내문. 연합뉴스

개정안에 따르면 올해부터 이사나 상속 등의 이유로 주택을 2채 이상 보유한 경우 세법상 1세대 1주택 지위를 유지해주는 주택 수 제외 특례가 도입된다.

우선 공시가격이 3억원 이하인 비수도권(특별자치시·광역시 제외, 광역시 소속군은 포함) 지방 저가 주택은 보유 주택 수에서 제외하고 과세한다. 단, 투기 수요를 막기 위해 지방 저가 주택은 1채까지만 추가 보유를 허용한다. 저가 주택 기준(공시가 3억원)은 시가로 하면 약 4억2000만원(공시가 현실화율 71.5%)에 해당하는 금액이다.

야당인 더불어민주당은 공시가 기준을 2억원으로 낮춰야 한다고 주장했지만, 시행령은 국회 동의 없이 개정할 수 있는 만큼 정부 원안대로 기준이 결정됐다.

이사 등의 이유로 일시적 2주택자가 된 경우에도 2년 안에 기존 주택을 양도한다면 1세대 1주택자로 인정해준다. 지역이나 주택 가액 기준은 따로 두지 않는다. 이미 주택 1채를 보유한 사람이 서울에 초고가 주택을 1채 더 사들이더라도 기존 주택 처분 요건만 채우면 특례 적용이 가능하다.

상속 주택의 경우 상속 이후 5년간 주택 수에서 제외하고 과세한다. 투기 목적이 없는 저가 주택(수도권 공시가 6억원·비수도권 3억원 이하)이나 주택 지분 일부(40% 이하)를 상속받았다면 기간 제한 없이 1세대 1주택 지위를 유지할 수 있다. 또 상속 주택은 주택 수에 제한이 없다.

특례를 통해 1주택자로 간주되면 보유한 주택 가액 가운데 공시가 11억원까지는 공제를 받아 세금을 내지 않아도 된다. 세금을 내더라도 종부세율이 최고 6%(다주택 중과세율 1.2∼6.0%)에서 3%(기본세율 0.6∼3.0%)로 내려가며, 고령이거나 주택을 장기간 보유한 경우 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다. 특례 대상자는 일시적 2주택자 4만7000명, 상속주택 보유자 1만명, 지방 저가 주택 보유자 3만5000명 등이다.

박세준 기자, 세종=안용성 기자