“기준금리 1%P 오르면 2년 뒤 집값 2.8% ↓”… 세종이 가장 위험

한은, 주택시장 리스크 보고서
빅스텝 적용 땐 최대 1.4% 떨어져
전국서 하락폭 가장 큰 곳은 세종
차입여건 악화 등 하방 압력 작용

기준금리가 1.00%포인트 오르면 2년 뒤 주택 가격이 최대 2.8% 떨어질 수 있다는 연구 결과가 나왔다. 기준금리 변수만 고려한 분석으로, 실제로는 정부 규제나 주택 수급 규모, 기대심리 등에 따라 얼마든지 달라질 수 있다.

지난 2일 서울 강남구 삼성동 트레이드 타워에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 연합뉴스

한국은행이 3일 발표한 ‘주택시장 리스크 평가’ 보고서에 따르면 기준금리가 한번에 1.00%포인트 인상될 경우, 분석 기법에 따라 1년 뒤 주택 가격(전국 기준)이 0.4∼0.7%, 2년 뒤 0.9∼2.8% 하락하는 것으로 나타났다. 한은이 적용한 세 가지 분석 모형 중 선형 모형이 적용된 분석에 따르면 지난달 한은이 빅 스텝(한번에 기준금리 0.5%포인트 인상)에 나선 상황을 적용하면 1년 뒤 최대 0.25%, 2년 뒤에는 최대 1.4% 떨어질 수 있다는 뜻이다. 한은 물가연구팀은 “일반적으로 금리 인상은 주택 가격을 하락시키는 요인으로 작용한다고 알려져 있다”며 “우리나라의 경우 2003년 이후 연간 가계부채 증가율이 2019년을 제외하고 지속해서 5%를 상회하는 점 등도 주택 가격에 큰 영향을 줄 수 있다”고 밝혔다.

기준금리 인상에 따른 주택 가격 하락위험 정도는 지역별로도 차이가 있었다. 한은이 분위 패널회귀모형 분석방법을 통해 지역별 ‘주택 가격 상승률 하락위험(HaR)’을 평가한 결과 기준금리 인상 시 전국 17개 지역 중 세종시의 집값 하락 위험도가 1년 후 3.9로 가장 컸다. 이어 대전(2.4), 경기(2.1), 대구(1.9), 인천(1.6), 서울(1.2) 등이 뒤를 이었다. 반면, 광주와 제주의 상관관계는 오히려 각각 0.3, 0.2로 상승하는 것으로 분석됐다. 한은 물가분석팀의 김대용 차장은 “주택시장이 공급과잉 상태이거나 최근 큰 폭으로 가격이 상승한 지역의 하락위험이 다른 지역보다 상대적으로 높은 것으로 나타났다”고 설명했다.

기준금리 인상뿐 아니라 주택 가격 고점에 대한 시장의 인식, 차입 여건 악화 등도 하방 작용을 부추길 수 있는 요인으로 지목됐다. 한은은 “소득, 임대료와 비교했을 때 전국의 주택 가격은 과거 평균을 크게 웃돌고 있어 고점에 다다랐다는 인식이 있다”면서 “최근 금리가 오르고 가계부채에 대한 규제가 강화된 점도 주택 가격 하방 요인으로 작용할 것”이라고 설명했다. 반면, △정부의 보유세 완화 △정비사업 규제 완화 가능성 △신규 공급부족 등의 요인은 상방 압력을 가중시킬 수 있는 요인으로 꼽혔다.

김준영 기자 [e-mail]