건물 관리업체가 공용부분 관리비 부담? [알아야 보이는 법(法)]

여지윤 변호사의 부동산 세상

Q. A상가는 준공 후에도 관리규약, 관리단도 제대로 갖추어지지 않고 관리인도 선임되지 않은 상태가 유지되었습니다. 이에 위 상가 일부의 소유권을 취득하여 대형 마트를 운영하던 甲과 다른 구분소유자들은 건물 관리업체인 乙과 건물 관리를 위탁하는 계약을 체결하였습니다.

乙은 위 계약에 따라 한국전력공사, 맑은물사업본부와 전기, 수도 공급 계약을, 승강기 유지보수 업체 등과는 승강기·무빙워크 유지보수 계약 등을 체결하고, 계약의 당사자로서 전기·수도요금, 유지보수 비용 등을 지급하였습니다.

그러다 乙이 위 비용을 지급하지 못하자, 단전·단수 및 승강기·무빙워크 운영중단 사태가 발생하였고, 甲은 이에 점포 운영을 위해 체납된 위 요금과 비용을 직접 지급하였습니다.

그 후 甲과 乙은 甲이 지출한 비용에 관하여 부담 의무자와 정산방법 등을 정하는 합의를 하였고, 甲은 이를 근거로 乙에 위 비용에 관한 부당이득 반환 청구를 하였습니다.

乙은 위 상가의 구분소유자도 아님에도 甲에 위 비용을 부당이득으로 반환할 의무가 있을까요?

A. 이에 관하여 대전지방법원은 집합건물법상 乙은 공용부분 관리비용의 부담 주체가 아니므로, 甲에 위 비용을 부당이득으로 반환할 의무가 없다고 판단하였습니다(2020. 11. 19. 2019나114476 판결).

집합건물의 각 구분소유자가 공용부분 관리비용을 부담하는 것이지(집합건물법 제17조), 집합건물법상 관리비 징수와 지출을 대행하는 관리인 및 그로부터 사실상 업무를 위임받은 자에 불과한 乙이 관리비용의 부담 주체가 되는 것이 아니라는 점을 주요 이유로 들었습니다.

그러나 대법원은 이와 달리 판단하여 乙은 甲에 위 비용을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단하였습니다(2021. 9. 30. 선고 2020다 295304 판결).

대법원은 ①이 사건에서와 같이 집합건물에 관리규약, 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않았고 ②구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물 관리를 위탁하면 구분소유자와 제3자의 법률관계는 그 계약의 내용에 따라 정해지는 것이지, 집합건물법상 규정 등에 따라 정해지는 것이 아니라고 보았습니다.

따라서 이 사건에서는 집합건물법이 아니라 甲과 乙의 계약 및 합의의 내용에 따라 위 비용 등을 부담해야 할 당사자를 정해야 하므로, 원심은 위 내용에 관하여 제대로 된 심리를 하였어야 함에도 집합건물법 규정 등을 근거로 甲의 청구를 배척한 것은 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 본 것입니다.

이처럼 구분소유자들과 건물 관리업체 간의 구체적인 법률관계에 관하여 집합건물법 규정에 따라야 하는지, 아니면 당사자들 간의 개별적인 계약에 따라야 하는지는 구체적인 사실관계를 살펴보아 판단을 달리하여야 합니다.